房地产纠纷案件审理若干问题

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1、房地产纠纷案件审理若干问题房地产纠纷类型：1、房地产开发经营合同纠纷包括房地产买卖、租赁、抵押，房地产项冃转让，房地产联合开发，房屋拆迁补偿安置，国有土地使用权出让、转让等2、建设工程施工合同纠纷包折工程质量纠纷、工程款纠纷等3、房地产确权纠纷房地产纠纷相关法律：1、房地产管理法、建筑法、规划法、招投标法2、民法通则、合同法等其他法律中相关条文3、国家土地管理局、建设部规章4、地方性法规和规章5、最高院四个重要司法解释及一些个案批复6、省法院两个规范性意见一、房产买卖合同纠纷（一）商品房买卖（有司法解释2003年6月1FI施行）1、合同效力问题按房地产管理法44条的规定，未取得权

2、属证书的房地产不得转让。但第一、在建房屋是不可能有权属证书的；第二、在现实屮，主要由于政府行政效率低、不规范等因索，在房屋竣工交付后较长时间往往不能取得权加证书。故房地产管理法44条该规定不合理。商品房买卖司法解释规定开发商须取得预售许可证，商品房买卖合同方能冇效。取得预售许可证的时间放宽到在起诉前取得即可，即使是在合同签订后才补办取得的，不影响合同效力。最高法院这种规定借鉴了1995年《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》（以下简称95解答）和合同法司法解释（一）9条中关于合同效力可以补正的做法精神。95解答规定预售商品房的，在一审诉讼期间办理了预售许对

3、证明的，可以认定合同有效。合同法司法解释（一）9条内容为，法律规定合同应当办理批准、登记手续的，在-审法庭辩论终结前补办的，合同可以认定有效。值得注意的是，房地产买卖司法解释所规定的合同效力补疋的时间是在起诉前，较前二者规定的条件严格。其理由是按照民事诉讼证据规则的规定，当事人应受举证时限限制。个人认为，民事诉讼证据规则关于举证时限的规定，一肓因缺少民诉法的依据，且过于超前脱离现实而广受批评，目前在包括我省的很多地方法院市判实践中基本已经不再执行。因此若当事人能够在市理过程中（甚至包括二市期间），补办预售许可证，双方当事人对合同效力无争议的，根据个案的情况，例如认定合同无效会导致

4、当事人利益显著失衡的，可以认定商品房买卖合同冇效。如果当事人提出商品房预售许可证的取得不介法，例如政府在开发商尚未将房屋主体完工时就发放了预售许可证，据此主张房屋买卖合同无效，不能支持。因为对商品房预售许可证颁发条件是否具备的审查是政府的职责，能否撤销则是人民法院行政审判庭的职责，不是人民法院民事审判庭的义务，只要商品房预售许可证没冇被撤销，就不应认定影响房屋买卖合同的效力。曾经有过这样的案例，由于商铺价格F降，买方当事人为了达到宣告商品房买卖合同无效的目的，先向法院提起行政诉讼，要求撤销颁证行政行为。行政判决确认该行为违法，但认为己无撤销该行为的必要。法院民一庭判决驳回了当事人

5、关于合同无效的主张。司法解禅述规定当事人以没有办理登记备案为由主张合同无效的，不予支持。有关法规规定商品房买卖应当登记备案，属于管理性强制规定，不应影响民事合同的效力。对于合同效力，我国法律的总体趋势是逐步放宽，更加尊重当事人意思白治、鼓励交易。在合同法施行之前，违反部门规章乃至地方性法规、行政规定的，也经常认定合同无效。合同法规定违反国家法律、行政法规强行性规定的才无效。而王轶教授更提出了对于强行性法律规定的分类，对我们有重要指导意义：看法律规定是否影响民事合同效力，不能仅看是否使用了“应当”、“禁止”、“不得”等字眼，而应当看这种规定的目的是为保护交易双方的利益，还是仅为了行

6、政铮理的需要，若是后者不影响合同效力。该观点已经被授高法院采纳。如有关建设工程施工合同，行政法规定的强行性规范就有60余种，如果违反了这些规范都认为合同无效，显然不符合当前的现实需求，也不符合合同法的精神。因此，建设工程施匸合同司法解释仅规定了以下几种违反强制性规定的合同无效:承包人未取得建筑施工企业资质或超越资质等级的；没冇资质的实际施工人借用有资质的建筑企业名义的；建设工程必须进行招标而未招标或中标无效的;承包人非法转包建设工程的，承包人非法分包建设工程的。除了司法解释已经有明确的外，在房地产案件屮司法实践屮还会经常需要审判人员对强行性规范是否影响合同效力作出自己的判断。鉴于

7、我国长期计划经济的彩响，基本建设对于国家经济的重要性，国家对房地产市场的干预远比一•般的市场要强，因此房地产纠纷案件的市理屮，对此的把握尤为重要。2、一•房数卖问题由于我国商品房市场管理不够规范以及房价上涨幅度大等因索，实践中存在着大量的一房数卖的情形。我国关于物权变动采収的是债权形式主义理论，多个房屋买受人的债权是平等的，但显然只有一个买受人可以得到房屋的所有权。多个买受人均主张房屛所有权时，应如何处理？过去，我省法院过去一般按照以下顺序确定哪个买受人的权利优先：（1）办理了房