房产前期策划

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1、房产项目前期策划工作一、市场调研（一）城市发展PEST分析1.城市发展政治环境（P）A.国家或城市发展宏观政策B.城市规划发展趋势向分析2.城市发展经济环境（E）A.城市建设状况B.城市产业发展C.城市经济实力（人均GDP）D.城市消费实力（恩格尔系数）E.城市精神价值3.城市发展社会环境（S）A.城市人口及结构B.城市话水平C.基尼系数：D.人均居住而积4.城帀发展技术环境（T）A.城市智力及研发水平B.新技术产品产值所占比重（％）C.社会劳动生产率（元，人）D.科技进步贡献率（％）（二）城市发展房地产总体环境调研1.城市房地产市场现状特征1）城市房地产市场总

2、体特征A.城市总体历地产市场近期历史发展轨迹分析B.城市房地产市场供求关系和结构分析C.城市房地产区域特征分析D.城市房地产营销特征分析2）城市厉地产发展市场主体特征A.城市房地产开发主体特征B.城市房地产产品特征C.城市房地产服务主体特征D.城市房地产消费主体特征3）城市房地产发展预测A.宏观政策对历地产市场的影响B.城市投资环境发展分析C.城市房地产投资趋向分析D.城市房地产发展趋势分析（三）区域厉地产市场调研1.区域城审发展总体特征1.区域房地产市场地位及特征2.区域房地产相关项忖调研分析主要研究本区域及本项目周边区域，根据产品的可替代性，本项目目的竞争产

3、品,按竞争性依次分层研究，内容包括：1）规划设计及卖点2）产品组合及特征，包括户型面积、厅、房、厨、厕面积及比例、平ifii结构特色、主力户型等。3）项目定位4）营销综合及策略5）价格标准及策略6）媒体广告及效果，包括广告宣传、主打广告语等。7）促销措施及效果8）销售状况9）客户群分类特征10）物业经营管理模式及市场调査：如服务项目、收费、业主反应等。通过对本区域及周边范围内商品住宅供应状况的调查，分析本项目与目前供应状况存在的差异，寻找市场供应空白点及供应不足点。3.重点竞争性项目（现状或潜在）调研1）区域房地产相关项1=1调研分析2）与木项日竞争关联性调研分

4、析A.项目所处外部环境比校B.项目核心价值点的比较C.项目市场机会比较D.项口发展策略比较E.其他竟争关联性分析比较4.消费者群体研究主耍指消费者群体対建筑风格、户型、向积、价格、配套等方面的需求调查。二、项目SWOT分析（一）项II概括1.项日基本背景2.项目规模及用地状况3.项目区位分析4.项目周边环境（二）项blSWOT分析（价值点及市场机会）OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOSWOT图解1.项目优势2.项目劣势3.项目机会4.项口威胁5.项日发展战略思路三、项目定位（一）目标客户定位1•冃标客户定位1）市场细分2）选择日标市场3）目标市场细分定位

5、1.目标客户基本特征1）hl标客八区域特征2）1=1标客户家庭结构3）目标客户职业4）目标客户年龄5）目标客户收入6）hl标客八置业次数2.1=1标客户置业需求特征1）H标市场价值取向分析2）目标客户产品需求特征（二）项目总体市场定位1.定位于地位或品牌形象2.定位于产品功能或价值3.定位于消费者4.定位于上述组合（三）项目形象定位1.项口推广形象定位2.项日核心概念3.市场形彖的内涵（四）项目产品定位1.整体规划策划（理念）注重空间环境、生态环境、视觉环境、文化环境、人文环境、智能环境、管理环境。2.小区规划策划1）规划布局：综合效益、环境处理、区内环境；2）

6、群体组合：卫牛、安全要求、邻里关系、群体间•地方特色；3）道路交通：如道路选线与地形地貌、道路分级、道路宽度、道路断面、健身道;4）配套设施、管网：如公共建筑（如会所、儿童游戏场、老龄活动场所）、机动车、竖向设计等；5）绿化小品、植物配置：整体空间环境效果、道路沿线景观、公共绿地。3.环境设计策划1）居住环境设计一般原则2）居住环境设计要素3）绿地的要素设计A.绿地的植物配置A.绿地的花坛设计B.绿地的草坪设计C.园路设计D.区内装饰场地设计4）环境小品A.建筑小品：如休息厅、小乔、出入〕I等；B.装饰小品：如雕型、水景、水池、叠石假山、壁画、花坛铺路地等；C.

7、公用设施小品：如路名牌、标志牌、门栋号、电话厅、灯具等；D.游息设施小品：如戏水池、座椅、桌子等；E.工程设计小品：如斜坡、护坡、台阶等。1.建筑设计策划1）建筑风格2）外立而造型、色彩、建筑材料3）住宅形式：底层、多层、小高层5.户型设计策划1）产品组合策划2）产品平而组合3）户型比重确定4）各户型面积定位5）户型内配比以上如：平面、复式、跃式、错层等比例；各户型面积、比例，主力户型；厅、房、厨、厕、柜、窗、门、阳台等而积、数量及比例等，1.配套设施策划1）会所位置、面积、功能等2）儿童游乐场位置、面积3）老龄活动场所位置、面积4）学校、诊所、菜场、商业等位置

8、、而积5）体存中心：网球