房产项目前期营销策划报告书.ppt

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1、金鼎·盛世城前期营销策划报告在这样一个由农业/矿产业转化成半工业，且有着良好名人效应的城市里。有着一块最特殊的可开发土地。怎样能将它打造成为实现铁岭人终极梦想的家园呢？阐述铁岭市基本概况铁岭房地产市场分析竞争个案分析本案SWOT分析项目定位营销推广战略第一章铁岭市基本概况一、铁岭市概况第1章▲行政区划-铁岭市有2个辖区：银州区、清河区；2个县级市：调兵山市、开原市；3个县：铁岭县、西丰县、昌图县；1个经济开发区。区（市）县下设街道办事处13个，镇51个，乡38个。首府设在银州区。▲人口概况-2008年末，铁岭市总人口达305.9万人，比上年增加0.5万人。在总人口中，市区人口44.6万

2、人，占14.6％；县(市)人口261.3万人，占85.4％。二、铁岭市经济状况第1章▲经济总量－国民经济继续保持快速增长，经济总量突破500亿元。初步核算，2008年全市生产总值(GDP)实现536.3亿元，在全省排名由十二位上升到十一位,按可比价格计算，比上年增长20.0％，增幅列全省第二位。▲人均GDP－三次产业增加值占生产总值(GDP)的比重分别为21.5％、51.4％和27.1％。人均GDP达到17543元，比上年增加4298元。▲固定资产投资－“项目年”成效显著，全市固定资产投资继续保持高速增长态势。2008年完成固定资产投资507.1亿元，比上年增长64.0％。▲财政收入－

3、2008年全市财政收支实现突破性跨越。全年各项税收收入完成22.1亿元，比上年增长33.8％。全年完成地方财政一般预算收入33.1亿元，比上年增长43.6％。▲居民收入－城镇居民人均可支配收入实现10907元，比上年增加1928元，增长21.5％；城镇居民人均消费性支出8404元，比上年增加1555元，增长22.7％；农民人均纯收入6050元，比上年增加1002元，增长19.8％。农民人均消费性支出3923元，比上年增加721元，增长22.5％。结论：铁岭市GDP总量在辽宁省位列11位，虽然经济基础较全省其他市县薄弱但经济发展势头迅猛，财政收入和地区生产总值连续几年内高速增长。其中20

4、09年上半年铁岭市财政收入和GDP增幅位列全省前茅。铁岭市各项产业均高速发展，并且房地产市场已经进入行业发展的黄金阶段。第1章第二章铁岭房地产市场分析一、2008年全市房地产供应量★全年商品房施工面积402.2万平方米，竣工面积140.7万平方米。★销售商品房建筑面积91.7万平方米，商品房销售额18.8亿元。★大盘项目主要集中在柴河区和凡河新区两区域。第2章★总销售量比08年明显增加且总销售率也有上升趋势。主要原因：首先是在铁岭占比重很大的外地开发商利用其丰富的项目运作经验、新颖的产品设计理念，激发了百姓的购买热情；其次，百姓生活水平的提高对居住的要求也越来越高，二次置业早已不再是富

5、人的专利。★总均价与2008年相比有所上升，主要是土地和承建的成本在增加，表明铁岭房地产市场不仅承上升趋势，进入黄金发展阶段，且房屋的品质也在逐步提高。但是，在有限的市场需求下，大量的住宅去化会使未来市场需求空间越来越小。只有抓住时机迅速上市才能抢占先机，立于不败之地。第2章第三章竞争个案及去化分析第3章铁岭市多数楼盘容积率在1.4-1.8之间。由于当地对于绿化率不甚敏感，但以其他项目还是相当重视高绿化率的，也是提升项目品质的基础。第3章▲2009年铁岭市在建项目主要有13个，总建面达到170万余平。其中10万平以上规模的占46％，10万平以下规模楼盘占54％。▲2009年铁岭第一盘非

6、200万平方米推案量的浅水湾1号莫属，主要以团购形式基本去化，但由于其项目问题在消费者眼中形象有所打折。▲第二要数水木华园，以建筑面积40万平方米，以新城区新生活，绿色生态为主线，一期推盘700套左右，开盘当日销售80%，形象工程做的很好，受百姓亲睐。▲第三大盘天水嘉苑，建筑面积约24万平米，尚未开盘。第3章可见，铁岭房产开发仍以小体量、小规模项目居多，一方面是全市房地产市场正处于上升阶段，另一方面说明本土开发商实力有限，很难做大做强。在规模上，：浅水湾1号（200万）和水木华园（40万）；在区位上看，浅水湾1号、水木华园在新区，区位竞争力较小，同时配套不完善。另外浅水湾1号存在建筑结

7、构以及价格等其他问题，而水木华园依靠打造大盘“新区位、新生活”为主线，抢占了一定的市场份额，同时树立了良好的口碑和形象。水木华园的销售推广策略值得学习借鉴。第3章▲2008年铁岭房地产市场唯一产生轰动效应的项目非浅水湾1号莫属，探所其原因一方面是项目本身新区特有的优势条件有关，另一方面大盘的形象定位和园区的生活配套，受其百姓的追捧，但由于其它外力原因和建筑结构以及起价为不受消费者认可，所以造成现在的局面。▲2009年水木华园开盘销售后，以其工程