房产项目前期营销策划报告书.ppt

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1、金鼎·盛世城前期营销策划报告在这样一个由农业/矿产业转化成半工业,且有着良好名人效应的城市里。有着一块最特殊的可开发土地。怎样能将它打造成为实现铁岭人终极梦想的家园呢?阐述铁岭市基本概况铁岭房地产市场分析竞争个案分析本案SWOT分析项目定位营销推广战略第一章铁岭市基本概况一、铁岭市概况第1章▲行政区划-铁岭市有2个辖区:银州区、清河区;2个县级市:调兵山市、开原市;3个县:铁岭县、西丰县、昌图县;1个经济开发区。区(市)县下设街道办事处13个,镇51个,乡38个。首府设在银州区。▲人口概况-2008年末,铁岭市总人口达305.9万人,比上年增加0.5万人。在总人口中,市区人口44.6万

2、人,占14.6%;县(市)人口261.3万人,占85.4%。二、铁岭市经济状况第1章▲经济总量-国民经济继续保持快速增长,经济总量突破500亿元。初步核算,2008年全市生产总值(GDP)实现536.3亿元,在全省排名由十二位上升到十一位,按可比价格计算,比上年增长20.0%,增幅列全省第二位。▲人均GDP-三次产业增加值占生产总值(GDP)的比重分别为21.5%、51.4%和27.1%。人均GDP达到17543元,比上年增加4298元。▲固定资产投资-“项目年”成效显著,全市固定资产投资继续保持高速增长态势。2008年完成固定资产投资507.1亿元,比上年增长64.0%。▲财政收入-

3、2008年全市财政收支实现突破性跨越。全年各项税收收入完成22.1亿元,比上年增长33.8%。全年完成地方财政一般预算收入33.1亿元,比上年增长43.6%。▲居民收入-城镇居民人均可支配收入实现10907元,比上年增加1928元,增长21.5%;城镇居民人均消费性支出8404元,比上年增加1555元,增长22.7%;农民人均纯收入6050元,比上年增加1002元,增长19.8%。农民人均消费性支出3923元,比上年增加721元,增长22.5%。结论:铁岭市GDP总量在辽宁省位列11位,虽然经济基础较全省其他市县薄弱但经济发展势头迅猛,财政收入和地区生产总值连续几年内高速增长。其中20

4、09年上半年铁岭市财政收入和GDP增幅位列全省前茅。铁岭市各项产业均高速发展,并且房地产市场已经进入行业发展的黄金阶段。第1章第二章铁岭房地产市场分析一、2008年全市房地产供应量★全年商品房施工面积402.2万平方米,竣工面积140.7万平方米。★销售商品房建筑面积91.7万平方米,商品房销售额18.8亿元。★大盘项目主要集中在柴河区和凡河新区两区域。第2章★总销售量比08年明显增加且总销售率也有上升趋势。主要原因:首先是在铁岭占比重很大的外地开发商利用其丰富的项目运作经验、新颖的产品设计理念,激发了百姓的购买热情;其次,百姓生活水平的提高对居住的要求也越来越高,二次置业早已不再是富

5、人的专利。★总均价与2008年相比有所上升,主要是土地和承建的成本在增加,表明铁岭房地产市场不仅承上升趋势,进入黄金发展阶段,且房屋的品质也在逐步提高。但是,在有限的市场需求下,大量的住宅去化会使未来市场需求空间越来越小。只有抓住时机迅速上市才能抢占先机,立于不败之地。第2章第三章竞争个案及去化分析第3章铁岭市多数楼盘容积率在1.4-1.8之间。由于当地对于绿化率不甚敏感,但以其他项目还是相当重视高绿化率的,也是提升项目品质的基础。第3章▲2009年铁岭市在建项目主要有13个,总建面达到170万余平。其中10万平以上规模的占46%,10万平以下规模楼盘占54%。▲2009年铁岭第一盘非

6、200万平方米推案量的浅水湾1号莫属,主要以团购形式基本去化,但由于其项目问题在消费者眼中形象有所打折。▲第二要数水木华园,以建筑面积40万平方米,以新城区新生活,绿色生态为主线,一期推盘700套左右,开盘当日销售80%,形象工程做的很好,受百姓亲睐。▲第三大盘天水嘉苑,建筑面积约24万平米,尚未开盘。第3章可见,铁岭房产开发仍以小体量、小规模项目居多,一方面是全市房地产市场正处于上升阶段,另一方面说明本土开发商实力有限,很难做大做强。在规模上,:浅水湾1号(200万)和水木华园(40万);在区位上看,浅水湾1号、水木华园在新区,区位竞争力较小,同时配套不完善。另外浅水湾1号存在建筑结

7、构以及价格等其他问题,而水木华园依靠打造大盘“新区位、新生活”为主线,抢占了一定的市场份额,同时树立了良好的口碑和形象。水木华园的销售推广策略值得学习借鉴。第3章▲2008年铁岭房地产市场唯一产生轰动效应的项目非浅水湾1号莫属,探所其原因一方面是项目本身新区特有的优势条件有关,另一方面大盘的形象定位和园区的生活配套,受其百姓的追捧,但由于其它外力原因和建筑结构以及起价为不受消费者认可,所以造成现在的局面。▲2009年水木华园开盘销售后,以其工程

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