锦秋知春房产营销策划报告书

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1、锦秋知春策划报告书目录第一部分市场分析第一章总体市场分析一、调查区域及项目确定二、项目具体情况分析第二章竞争项目产品分析一、户型分析二、楼型分析三、配套设施及设备四、装修情况第三章重点竞争项目分析一、四季青地区二、万柳地区三、中关村核心区第二部分销售推广计划一、“锦秋知春”卖点归纳二、“锦秋知春”之市场定位策略四、目标客户群分析五、产品完善策略六、销售组织七、整合行销概念导入第三部分广告行销计划一、广告策略二、包装策略三、PR客户公关四、销售现场的宣传方式五、直效行销（DS）六、活动推广附录一“锦秋知春”开盘活动计划附录二广告媒体计划（CUE表）第一部分

2、市场分析第一章总体市场分析进行市场分析的主要目的就在于通过了解市场状况，寻找市场的空缺，或者重新开辟市场，以避开竞争对手，减少自身损耗，即所谓“避实击虚”。一、调查区域及项目确定（一）调查区域确定根据对本项目所处位置及周边项目的分布特征，确定影响它的相关区域有万柳居住区、中关村核心区、紫竹桥—四季青住宅项目聚集区。（二）调查项目确定市场调查和分析的项目的确定主要考虑以下两个因素l商品房项目l目前正在销售或即将销售的项目具体项目如表1-1：表1-1市调项目调查区域调查项目名称万柳居住区1、阳春光华2、光大花园3、万泉新新家园4、新起点嘉园*5、锦绣大地*紫

3、竹桥6、紫竹花园7、美林花园8、中海雅园9、中海紫金苑10、韦伯豪*11、鑫德嘉园*12、人济山庄13、汇景阁四季青14、曙光花园15、美丽园16、世纪城*中关村核心区17、太阳园18、世纪豪景19、华清嘉园20、宏嘉丽园*21、苏州嘉园22、锦秋知春说明：标“*”号为2000年新开盘项目，斜体字为未开盘项目。二、项目具体情况分析（一）供应情况表1-2不同区域供应情况单位：万平方米区域项目名称总建居住在售销售率总销已售市场潜在筑面面积面积%售率面积存量供应量积万柳阳春光华191919959518.050.95——家园万柳光大1713.613.6一期95/

4、二期7510.23.4——花园80新起点嘉30202.280801.80.417.8园万泉新新20201595951415家园锦绣大地109.83．7————————6．1小计9682．853．7——8844629．1紫竹美林花园151313一期95/二期8511.051.95——桥80紫竹花园161515一期95/二期6096——40汇景阁3.62.52.570701.750.75——中海雅园181818508014.43.6——鑫德嘉园55565653.251.75——韦伯豪12.512.51.540400.60.911中海紫金88—————————

5、—8苑人济山庄23.7188中区95/南区806.41.61035小计1029263——75471629四季曙光花园66.9421060858.51.532青美丽园202020一期95/二期75155——40世纪城10010021808016.84.279小计18716251——784011111中关宏嘉丽园6.46.42.530300.751.753.9村核心太阳园403014.769595140.7615.24区世纪豪景53——————————3华清嘉园3025.822959520.91.13.8小计816539——9136426合计466401．8

6、206.7——8216737195．1说明：1、市场存量=在售面积-已售面积2、潜在供应量=总居住面积-在售面积市场存量—本项目周边总体市场存量为37万平方米，中关村核心区和万柳地区最少，分别为4、6万平方米，紫竹桥地区存量最多为16万平方米，这与该区域项目价位高有关；四季青地区11万平方米，原因是该区域的项目销售时间较短。在已推出楼盘面积都比较接近的情况下，市场存量不同说明各区域的销售情况是有一定差距的。从目前来看，中关村核心区、万柳地区的销售比较突出。潜在供应量—调查区域潜在供应总量为195.1万平方米。四季青地区的潜在供应量最大，项目主要为世纪城、

7、曙光花园、西四环绿改；万柳居住区的潜在供应量也比较大，为29.1万平方米。（二）价格分析1、单价分析表1-3市调项目单价情况单位：万平方米项目名称目前均价开盘均在售面积折扣价万柳阳春光华家塔：6800塔：63001998%园板：7950板：6350万柳光大花7400660013.699%园新起点嘉园670067002.2100元/M2万泉新新家1000079191597%园锦绣大地590059003．7——小计————50——紫竹桥美林花园8900800013无紫竹花园塔：8800塔：820015无板：板：920011000汇景阁800073002.59

8、8%中海雅园塔：7000塔：680018无板：9000板：8700鑫德嘉园650