摩托车城项目商业部分营销思路

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1、东北摩托车城商业部分营销思路凌峻（中国）策划代理机构2005年10月1前言一、项目自然状况二、市场能否接受项目价格三、租VS售四、旧业主安置五、营销思路结束语目录2本次提案是根据贵司所提供的部分资料以及我司项目组人员与调查人员对项目周边经过初步调查走访后所提出的一些建议和想法，主要从旧业主安置、租售、价格三方面给以建议，并从营销方面提出一些看法，由于接触项目的时间较短，在一些问题的认识上可能并不成熟，望指正。前言3一、项目自然状况41、市场历史及地位目前该地块为东北摩托车城，已有8年左右的经营历史，现已围绕东北摩托车城形成集摩托车整车、零配件等摩托车

2、相关产业的批发、零售专业市场，辐射范围包括东北三省及内蒙古等地，是国内第三大摩托车整车及零配件集散地；（一）项目改造前状况52、市场目前经营状况目前东北摩托车城内拥有192个档口，约88户业户正在进行经营，档口面积约为20—60平方米/个，部分业户拥有多个铺位，目前租金约1000元/年/平方米；63、市场及周边形势由于市场建成已有数年时间，现有的市场无论从规模以及相关配套措施上都无法满足业户对经营的要求，部分业户已经在市场周边的楼盘底商购买或租赁较大面积的商铺进行经营，周边的商铺、市场对项目已形成合围之势；74、市场经营情况因部分业主经营状况相对良好，

3、项目动迁存在一定问题，一旦动迁，此部分业户将面临约一年时间无法营业，因此，旧业户的安置问题有待解决。8从目前的产品规划来看，市场为上下二层商铺，单层面积约为90平方米，总体面积约为180-200平方米，共64户。专业市场上面为6层普通住宅，以小户型产品为主，售价中低档。经过改造后项目与周边的商铺同类化，缺失了项目原有的市场氛围，相对而言失去了一定优势。二、产品解读9二、市场能否接受项目价格10项目周边现有侨兴车城、汽车超市、长青新苑临街商铺等自发形成的同类业态对项目形成威胁。（一）项目周边现有商铺及市场租赁、出售情况11侨兴车城一层面积约为1500平方

4、米，二、三层为仓库，经营范围为品牌摩托车的整车销售，经营模式为自营，一层不对外进行租售，二、三层仓库进行出租。1、侨兴车城12汽车超市为一层商铺，总体面积约为1500平方米，被分割成100-400平方米不等的数个商铺，售价为6800元/平方米，以出售为主。2、汽车超市13长青新苑临街商铺为上下二层商铺，面积以200平方米左右为主，约有60-70个商铺，其中30余个商铺与项目相对，现已经基本租售完毕，售价在6200-6600元/平方米左右，租金在450元/平方米/年。3、长青新苑临街商铺14分析围绕现有项目周边以项目为主体，衍生出多个摩托车整车及配件专业

5、市场及同行业商铺，由上述三个网点及摩托车配件市场客观上已形成了业户的分流，规模较大的业户多已在项目周边租赁或购买较大商铺进行经营。15项目名称单价租金主力面积单一铺位售价单一铺位租金备注金马鞋城不售内：5000——12000元/㎡/4年（10-20㎡）；外：6000元/㎡/4年（14㎡）10—20㎡无1.25-6万元/年以租为主中国鞋城不售100元/㎡/日；80元/㎡/日10-15㎡无1-1.8万元/年以租为主，物业费30元/㎡占地面积约：3.9万平方米建筑面积约：7.8万平方米共有展位3000个滑翔五金城论户销售室内：666-1333元/㎡/年室内2

6、0㎡室外115㎡70万/个1.2-2.6万元/㎡/年占地面积约：5万建筑面积约：6万经营状况良好铁西汽配城档口：6000-8000元/㎡；外部网点：5000元/㎡起无档口：10-15㎡网点：300㎡档口：6万-12万元/个网点：150万元/个无网点为上下两层，面积在300㎡左右（二）沈阳其它专业市场物业租售情况16根据贵司前阶段摩托车市场的88个业户及125个摊位进行调查，我们做出如下统计：（三）旧业户调查17序号业主关心的问题业户数量摊位数量1可能买，看价而定，关心价格问题6122到时再说，看多数人意见，未定773提到装修及补偿21404准备购买24

7、5没意见10136跟市场走557有投资购买的想法118没有能力购买新摊位349到期后退租182210不搬迁，不交费1111不详1416合计88125摩托车市场业户调查分析18摩托车市场业户调查分析19序号面积业户数量原摊位数量120—502022251—10019273101—150134151—2004105201—300396301—400157不详404910合计88125旧业主意向摊位面积20从以上的对比可以看出1、由于本次访谈的背景的影响，造成许多“客户关心问题”中表明“告知搬迁时间”在这里我们视这种情况为“不详”，因此人数是最多的一项。2、

8、“到期退租”的人数也比较多，说明部分业主由于经营状况不善，因此选择退租，另外也可能是对以后的经