【智汇通】房企制度流程,如何避免不折腾？

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1、【管理智慧】宋延庆：房企制度流程，如何避免不折腾?【专家简介】宋延庆，兰德咨询（中国）冇限公司总裁、首席咨询师。著名的房地产企业管理专家；是GMS管理模式（房企全面管理体系）、PMS管理模式（多项冃管理体系）首席研究员;兰德机构旗下拥冇房地产企业“管理门户”网站一“中国房地产企业管理网”。导读：管理是企业发展的灵魂。制度是企业战略和管理有效执行的基木保障（即“制度保障”），制度的生命力也在于执行。就房地产企业而言，企业管理体系及制度流程必定要随着市场环境、企业规模、项日数最,英至关键人员变动，等多种因素的变化而调整。加之

2、业绩压力人，对制度流程建设重视程度不够，因此儿乎所有企业都存在或多或少的问题，并困扰着企业高层和管理人员，进而影响到企业发展。部分企业在改进完善的过程屮，也遇到多样的问题，其至出现反复。一、追问：房企到底需要什么样的制度流程?房企究竟需要什么样的制度流程？为什么借鉴标杆企业的流程体系，并没冇立竿见影的效果，甚至町能降低绩效？相对固化的制度流程文件，又如何适应不同业态项冃和不同产品线？（一）企业制度流程一定要“量身定做”。一定要结合企业自身特点、项目类空和产品线特点來建立自己的制度流程，尽量不简单参照借鉴英他金业的制度流程

3、文件。企业管理要尽量标准化，但不能用其他企业的标准來“标准化”B己。（-）企业制度流程要导向明确。每个制度流程的出发点是什么？目的是什么？都必须明确。制度流程不是为管理而管理，而是为了完成貝体业务事项，达到具体目标。比如,《方案设计管理规程》是为了实现在貝体时限内完成方案；《成本目标控制预警流程》是为了在出现不同偏差后及时亮起黄灯、红灯，及时采取预案措施。因此，实现目的是终极目标。有助于实现目标的，对于实现目标有重要作用的，要突出，要楮细；没有明显作用的文字、图表，要大胆舍弃。（三）企业制度流程根木是要解决人的问题。人的

4、问题，并非是个别高层管理者们常说的“执行层的问题”，而是高层管理者，特别是董事长、总经理的管理理念和领导风格、领导水平的问题。要改变企业的管理现状，先要努力改变领导。领导的风格、领导对制度流程的把握有水平,可以直接帯动执行力的上升。应该说，很多金业的制度流程之所以执行效果差，根本原因是存在原则性、针対性和方法论偏差。如果在指导思想、导向、着力点上，以及在企管人员较为熟悉和重视的技术层面上真正实现突破，就可以说找到了建立有效制度流程、避免折腾的快速路。二、关键：企业制度流程的导向设计通常，制度流程文件的第一条就是“目的”。

5、但如果重新审视一下，就会发现这开宗明义的一条中存在导向性偏差。例如，某公司制定的《供应商管理流程》，笫一条“目的”是这样的：“建立承包商管理体系，规范承包商管理，不断提高公司招标采购质量。”供应商管理的目的是什么？是根据金业产业链、价值链战略及经营模式（外包范围、方式），找到能承接专业任务的优秀供应商，并争収结成长期战略合作伙伴关系，实现既降低采购成本、乂确保外包质量、缩短采购时间的目的一也就是要满足项目成本控制目标和计划节点目标的要求，而不是为了走“招标”形式。试想,如果严格执行编标书、发标、评标等流程环节，时间可能需

6、要30天,而R未必能选到满足企业需求的优秀供应商。而这30天，对于负债率较高的开发公司來说，毎天的资金成本可能高达几十万元■■对比细算，这账合适吗？这就引申出了制度流程的关键，即导向问题，也就是制度流程的战略逻辑。房地产开发工作无论多么复杂，最终目的都是通过开发投资，实现收益最大化。那么,如何实现收益最大化呢？房地产开发的投资收益率f=Hxf2xf3,其中是利润率，f2是周转率，f3是财务杠杆率。要提高f,就要提高f1、f2和f3。提高开发利润率有两种方式，一•是“控”，即控制成本费用；二是“提”，即提高附加值、溢价率。

7、但事实上，随着市场竞争越来越激烈，f1越来越呈现出平均化趋势（20%左右）。而且，利润率胃其实是没有时间概念的，即有可能是三年，也可能是五年。有时间概念的是周转率。如果A企业是三年，周转率f2等于0.33,；B企业是五年，则是0.2。假设项目利润率都是20%、杠杆率f3都是3的情况下，因为开发效率不同，最终投资收益率f分别是19.8%和12%。这意味着，如果项目销伟额都是20亿元，走转快的A企业净收益是3.96亿元，周转慢的B企业是2.4亿元■■相差1.56亿元。实际结果通常和差更大。因为只要周转率提高了，杠杆率f3也会

8、随之提高；因为A金业的管理水平较高，可能其利润率f1是25%,B企业可能是18%,则最终投资收益率f可能会相差一-两倍。176家上市房企的净利率对标研究结果显示，净利率“优秀值”是“平均值”的2.4倍。（这部分起始需要更丰富一下，“优秀”“平均”分別是什么水平，多少家企业够优秀，等等）通过优化制度流程，提高效率，提高