形势政策：房价与人居问题

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1、形势与政策专题之：安得广厦千万间住房：问题由何而来房价：亿万颗心的纠结地产：一个怎样的未来从住房体制改革说起为什么要改革？1、城市人口增长迅速2、城市居民居住条件有待改善3、住房分配不公平1980年4月邓小平对中央有关负责人说:“要考虑城市建筑住宅、分配房屋等一系列政策。城镇居民可以购买房屋，也可以自己盖。不但新房子可以出售，老房子也可以出售……”改革的历程：第一阶段:1978-1985年,探索和试点阶段1978年邓小平提出关于住房制度改革的问题。同年6月,中共中央、国务院批转了《全国基本建设工作会议汇报提纲》,正式宣布将实行住宅商品化的政策。第二阶段:1986~1993年,房改全

2、面实施阶段自1986年以后,掀起了第一轮房改热潮。1991年6月,国务院颁发了《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》,要求实行新房新制度,强调了国家统一政策的严肃性。第三阶段:1994~1998年,综合配套改革阶段1994年7月18日,国务院印发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》,内容包括把住房实物分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式。第四阶段:1998年7月起,实物福利分房的终结阶段国家在1998年7月3日下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》,明确指出在1998年下半年开始停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化。住房分配货币化的主

3、要形式1.购房价格补贴方式。1982年开始实行补贴出售试点,即政府、单位、个人各负担房价的33%的“三三制”售房。2.提租补贴方式。1986年,针对传统的住房制度的低租金制,提出了改革的基本思路:提高房租、增加工资、变暗贴为明贴,变实物分配为货币分配,通过提高租金,促进售房。3.公积金。1992年5月,《上海市住房制度改革实施方案》正式出台实施,实行了包括公积金、提租发补贴、配房买债券、买房给优惠、建立房委会五项措施的“五位一体”的房改实施方案。住房分配货币化的内容1、在住房分配原则上，依据按劳分配的原则改变以往平均主义的无偿福利分配为货币工资分配。2、在住房分配形式上，把住房补贴

4、由暗补(低租金，福利性)改为明补，把原来住房福利分配形式，改为以货币工资形式支付住房消费，职工以货币工资收入直接进入市场。3、在住房分配渠道上，把政府和单位的行政性分配住房，改为住房通过流通渠道实现的个人行为，切断职工对政府和单位的住房依赖。4、在住房分配结构上，把职工工资中原来不包含的住房消费部分纳入职工工资收入中，逐步增加职工工资中的住房消费含量，形成有效的住房需求和购买力。不同类型和层次的住房“对应”着“不同”的住户根据取得住房的途经来划分，中国城市中有四种不同类型的住房：商品房、单位房、公房（政府房）以及安置房（廉租房）。根据住宅建造的档次划分，又可分为商品房、微利房、平价

5、房和标准房。商品房在公开市场上以全价销售，价格高，一般市民难以购买。另外三种住房供给在性质上类似：都有不同程度的补贴。1.商品房商品房在公开的房地产市场上交易，商品房的买主是那些没有该城市户口的高收入者以及有该城市户口的特别富裕者。因此，在私营和外资部门多的城市，商品房个人购买的份额大些，有的人将购买商品房作为一种投资。中国的商品房市场，由于进入市场的信息渠道的差异而遭到一定程度的扭曲。但是，总体上是市场规则的作用，房屋的供求决定房屋的价格和房租的水平。2.单位福利房有特定单位正式工作身份即有工作档案的户主（干部或工人）才可以享受单位的福利房。员工只向单位交纳象征性的租金，住房地产

6、权实行全民所有（单位代管）。住房建设由国家财政划拨，住房的分配借助行政权力，在管理上不计成本，实施政策性亏损。3.公房（政府房管部门掌握的住房）每一个城市的政府都掌握一定的房产，这些住房只给有合法户口的城市居民居住。4.安置房政府规定，在旧城改造的过程中，开发公司有责任对拆迁户提供补偿性的住房，这种住房要么免费提供，要么拆迁户只交名义上的租金，要么以非常大的折扣向拆迁户出售新建单元住宅。房价，房价，房价市场供求规律成本+利润深层次的原因呢？谁获取利润？经济适用房对象：真正的中低收入家庭，条件包括：有当地城镇户口或当地政府确定的供应对象；无房或现住房面积低于当地政府规定标准的住房困难

7、家庭，家庭收入符合当地政府划定的收入线标准等。套型：经济适用住房要严格控制在中小套型，中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在60平方米左右。价格：经济适用住房的价格应当以保本微利为原则，销售实行明码标价，并向社会予以公示。不得在标价之外收取任何未予标明的费用。而经济适用房的租金标准必须控制在3%的利润基础之内。经济适用住房只有在取得房屋所有权证和土地使用证一定年限之后，才能按市场价上市出售；购买人以市场价卖出经济适用住房之后，也不能再次购买经济适用住房。