形势与政策—高房价探密论文

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1、高房价探密摘要：目前我国房地产市场的价格无论从绝对值上分析，还是从居住、投资、投机角度分析，都偏离了其内在价值，处于一个高的位置。高房价不仅是抑制我国内需的重要根源，而且加剧了通货膨胀，为金融危机埋下隐患。造成我国高房价的根本原因在于政策理念上的偏差、制度上的缺失和偏颇。因此要解决我国高房价问题，除了放弃土地财政、控制银行信贷、出台物业税等措施外，最根本的是要转变政策思路，明确住房问题是政府不容推卸的责任，选择正确的住房公共政策，实现住房从盈利性向公益性的回归。　　关键词：房地产；价格；住房公共政策；盈利性；公益性　　中图分类号：17293.35　文献

2、标识码：A　文章编号：1006－3544(2010)02-0038-03　　一、引言　　我国房地产业从20世纪80年代开始兴起，1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。90年代发展壮大，在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP比例逐渐增加。随着城镇居民的收入水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展。尤其是2005年以来，随着中国经济快速发展、城市化进程的加快和城市居民收入的大幅增加，以及地方政府和开发商对商品房市场的大力促进，中国房地产市场出现了迅猛的发展，商品房价格(尤其是一线

3、城市核心地段)出现了猛涨。　　2008年以来，随着市场内在调整的需要、美国金融危机的影响和中国政府对房地产市场宏观调控政策累积影响，国内房地产市场开始走向低迷，大部分地区的房地产市场出现“量跌价滞”的局面，部分城市如深圳、广州等地房地产市场价格出现了较大程度的下滑。出于对能够给地方政府贡献巨大财政收入的房地产行业的持续低迷的忧虑，2008年10月份以来，一些地方政府纷纷出台放松放贷限制、财政补贴等政策，试图挽救市场。随后，中央政府出于防范经济下滑风险的考虑，也出台了相关金融、财政和税收政策，意图促进购房，恢复房地产交易量，带动相关产业健康发展，以维持宏

4、观经济的稳定运行。2009年上半年，由于前期刺激政策的累积效应和刚性需求的集中释放，房地产市场转向活跃，成交量大幅上涨。到2009年下半年，房地产价格水平全面超越2007年高点。从目前我国城镇房价的涨幅、房价收入比、房屋租售比等因素看，房价近年来涨幅过快、过高、过度。社科院蓝皮书称80％的城市居民买不起房，这个判断应是可信的。　　那么，中国房地产市场价格到底处于一个什么水平，它对中国经济社会的影响如何，中国政府到底该怎样应对?　　　　二、中国房地产市场价格水平分析　　从供需角度来看，支撑房价的力量源于住房的三种价值，即使用(居住)、投资、投机。以下从房

5、地产市场价格绝对水平以及这三个方面具体分析：　　1.绝对值及横向比较分析。数据显示，2007年我国全国商品房累计销售均价为3885元/m2(未装修的毛胚房)，如果加上装修，单价大约在4200元/m2左右。2008年3月份，美国新房销售中间价为每套22.76万美元。这个数据主要指独栋房屋，即别墅，面积一般为每套200平方米左右，且为全装修房。据此计算出来的美国住房的单价大约相当于人民币7000元/m2。即使从绝对值上来看，中国的房价与美国也非常接近。如果考虑到美国的房价是包含土地所有权的，而我们的房价只包含70年的土地使用权，再考虑到住房品质的差异，我国

6、房价其实已经大体相当于发达国家的房价。　　2.居住需求导向价值分析。当房屋作为居住需求即消费需求时，决定房价的是居民的实际消费能力，通常用房价与家庭可支配收入比来表示。所谓“房价收入比”是指一个地区的住房平均价与家庭年平均收入的比值。比值越高，说明居民家庭对住房的支付能力越低；比值越小，说明居民家庭对住房的支付能力越高。针对我国的现实情况，国际专家(包括‘世界银行专家)给出的“合理的住房价格”的“房价收入比”为3至6倍，也就是一个家庭3年到6年的收入，可以购买一套住房。而统计数据显示，深圳市2004年和2005年的房价收入比分别是6.52倍和9.83倍

7、，而2006年则飙升至15.76倍，2007年达到20倍以上，2008年有所下降，到2009年下半年又超越2007年水平。上海、北京等城市中心城区的“房价收入比”，甚至达到了3嘴至50倍以上。这说明，以国际上通用的“房价收入比”这个标尺来衡量，我国房价已经远远超出了民众的实际购买力。　　3.投资需求导向价值分析。当房屋作为投资需求时，决定房价的力量是房屋租金，国际上通常用租售比来表示。所谓租售比是指每平米使用面积的月租金与每平米建筑面积房价之间的比值。国际上衡量房产运行良好的租售比一般标准为1:200～1:300。而目前我国的房价远远超出国际警戒线。以

8、北京为例，其租售比基本是在1:500～1:700这个范围之内。不少人所购买的房屋如果用于出租还