《中指丨7月市场形势及企业研究成果分享会》会议纪要-2019

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1、《中指丨7月市场形势及企业研究成果分享会》会议纪要2019年8月1日，《中指市场形势及企业研究成果分享会》在中国指数研究院总部召开，本次分享会以电话会议的形式进行，来自房地产和金融机构的逾百位代表参与了会议交流。会议上，中国指数研究院就上半年全国房地产市场形势、房企销售、土地市场回顾及展望分享了观点。一、关于近期房地产动态及趋势展望主要观点（一）近期调控形势及展望（1）中央稳预期、控风险基调不变。首先，7月30日召开的中央政治局会议对房地产的表态出现了新提法，最大不同在于强调“不将房地产作为短期刺激

2、经济的手段”，充分体现中央坚持房住不炒、稳预期的政策定力。其次，7月各部委集中表态楼市，协同防范房地产金融风险，具体体现在：①银保监会针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，银保监会近日开展了约谈警示，要求这些信托公司控制业务增速，提高风险管控水平。②国家发改委对房地产企业发行外债申请备案登记提出要求：房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。③央行近日召开银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会表示，严禁消费贷款违规用于购房，加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产

3、的资金管理，将加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示，合理管控企业有息负债规模和资产负债率。（2）从地方的调控实践来看，7月地方约出台13项紧缩性政策，数量与上月持平。苏州、洛阳、大连等城市升级调控政策，特别是苏州调控再次升级，政策力度比上月更严格。一城一策导向下各城市调控的主动性增加，调控充分体现了紧盯市场变化及时优化的特点。【趋势判断】从总的政策形势来看，7月份的政策态势为下半年市场运行开启了“严基调”，未来政策稳预期，保持连续性稳定性的特征将非常明显。（二）近期楼市形势及展望

4、（1）价格方面，7月，百城新建住宅均价环比上涨0.38%，涨幅在低位区间维持稳定。一线城市环比上涨0.31%，二线城市环比上涨0.29%（较6月收窄0.44个百分5点），三四线代表城市环比上涨0.40%（较上月扩大0.14个百分点）。（2）成交量方面，50个重点城市商品住宅1-7月月均成交面积同比下降1%，7月成交面积环比下降1.9%，部分地区购房者观望情绪有所加重。【趋势展望】销售压力加大：一、二线城市销售端稳定预期更加强化；三四线城市原本面临阶段性需求透支、棚改减量带来的压力。（三）近期地市形势

5、及展望近期土地市场整体竞拍热度有所下降。7月全国300城宅地供应同比增1.0%，成交同比降4.8%，平均溢价率15.6%（较6月回落6个百分点）。分线看，一、二线城市宅地成交规模增幅显著，三四线城市成交规模同比降幅超四成。整体看，7月受行业融资收紧及土拍新规影响，平均溢价率继续下行，三四线成交积极性明显下降。【趋势展望】此次会议后市场观望情绪加重。市场销售端降温后回款速度放缓，再加上融资渠道的收紧将使房企资金压力进一步加大，资金面承压将推动房企投资情绪更加理性。二、2019年1-7月房企销售与拿地情

6、况解读（一）销售情况：千亿规模企业15家，年底或将达40家房企销售额前100均值达636.7亿元，规模破千亿的房企增加至15家。碧桂园、万科、恒大、保利、融创销售额超2000亿元，前10销售额均值超过2500亿元，占前100的比例近40%，房企销售额TOP100门槛提升至155.6亿元。（二）融资方面：信用债融资规模高位运行，海外债融资规模稳步回升从规模来看，1-7月房企信用债融资总额为3409.71亿元，同比增长81.8%，7月信用债融资规模478.6亿元，同比增长32.0%，环比增长63.1%；

7、从融资成本来看，7月信用债加权平均利率为5.12%，处于2019年以来低位。7月，发改委发布《对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》，要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务等。从规模来看，1-7月房企海外债融资总额为3107.03亿元，同比增长26.11%，7月海外债融资规模为人民币435.9亿元，同比增长102.6%，环比增长83.7%，表明企业抓紧海外发债发行的窗口期加大发债力度；从融资成本来看，7月海外债加权平均利率为8.14%，环比上月上升0.5个百分点。5（三

8、）拿地情况：前10企业拿地金额占36.5%，长三角热度不减从拿地金额来看，TOP10企业1-7月拿地总额6605亿元，占TOP100企业的36.5%，碧桂园、万科、融创占据榜单前三位，碧桂园1086亿元，万科1030亿元，融创685亿元。TOP30企业1-7月拿地总额11682亿元，占TOP100企业的64.5%。从各城市群拿地金额来看，长三角地区TOP10企业拿地金额共计2721亿元，位列首位；中西部重点城市TOP10企业拿地金额达1951亿元；珠三角和环渤海以12