天朗大厦可行性分析报告

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1、“天朗大厦”项目可行性分析报告天津运营公司投资管理部目录第一部分市场分析城市概况天津市位于中国华北平原东北部，海河流域下游，东临渤海，北依燕山；距首都北京约120公里，是首都北京的海上门户。天津未来发展定位——北方经济中心天津是我国北方地区重要的经济中心。天津是东北亚地区的重要港口城市和制造业基地，是欧亚大陆桥重要的桥头堡。天津是环渤海经济圈的核心城市，京津冀大都市连绵带的核心城市。我国北方国际航运中心，国际物流和会展中心。以金融、商贸、科技、信息、文化教育为主的区域性服务中心。是未来国际化的生态宜居城市。总体战略：“双城双港、相向拓展、一轴两带、南北生态”A项目

2、地块区域位置宏观市场2011年7月-2012年6月，天津商品住宅新增供应面积1550.51万平米，成交面积为786.34万平米，成交仅占新增供应的51%，供求比约为2。价格稳定在9000元/平米以上，进入3月份后，价格稳定在10000元/平米以上。天津市商品住宅交易数据显示：受国家严格房地产调控影响，天津商品住宅整体成交较为低迷，总体上供大于求；数据显示进入2012年3月份之后，天津商品住宅成交回升，市场有回暖迹象。7中观市场本案毗临河西区中轴线友谊路，毗临天津的政治经济文化中心及金融中心，地理位置优越。河西区以银行一条街的友谊路为中轴线，辐射周边，为天津的政治经

3、济文化中心及金融中心；“商务河西”，重点发展金融保险业、商务服务业、文化会展业和以服务外包为主的科技服务业。友谊路本案排名市内六区2010年比2009年人口(万)人均GDP(元)生产总值增长(%)1和平区504.4911.827.351844802河西区515.0514.287.06591583南开区350.0510.1101.82343794河北区345.1812.578.84437845河东区232.111286.09269636红桥区114.6811.853.152157607-11年河西GDP一览表（单位：亿元）07-11年常住人口与人均GDP中观市场GD

4、P2010年为515亿元，2011年为625亿元，增长1.2倍；2010河西GDP排名市内六区的第二名；2010年常住人口为87万，2011年常住人口约为91万；人均GDP2010年为5.9万元，2011年为6.8万元，增长1.15倍，稳步增长。河西区商品住宅供求情况分析：2011年8月-2012年7月，河西区商品住宅供应量为10.5万平米，成交量为12.9万平米，供应套数为430套，成交套数为664套，供需比为0.8；河西区商品住宅的价格稳定在18000元/平米以上。河西区商品住宅供不应求，刚需产品去化速度快，变现能力强；供不应求同时造就河西区商品住宅价格高挺。

5、中观市场户型类型占比（%）三房62两房24一房11四房4区域内住宅项目竞争分析区域在售的产品以100-120平米两室为主，130-150平米三室改善型户型为主；区域户型以大面积居多，小户型80-90平米刚性住宅相对较少，市场相对稀缺，是很好的机会点；毛坯的销售均价约为18000元/平米。微观市场项目名称项目地址建筑面积总套数近1年成交套数成交均价（元/平米）主力户型精装修标准（元/平米）博轩园大沽南路与津河交口10万280共90套（二房8套；三房68套；四房14套）26142四房168平米、三房115-138平米、二房105平米5000颐贤里环湖东路与体北道交口1

6、0万293共96套（二房62套；三房34套）19959三房145-167平米、二房125平米毛坯津澜阙台儿庄南路129号9.7万339共88套，均为三房180-253平米23362三房180-253平米5000中央公馆吴家窑大街19号10万381共36套，均为一房20673三房150-180平米、二房112平米、一房50-81平米4000泰悦豪庭刘庄浮桥桥头7.2万477共28套（两房10套，三房18套）24604三房132-163平米、二房112-132平米4500区域内商业主要竞品成交情况（津澜阙）：商业的投资回报率高，物业保值；天津商业总体呈现稳定向上趋势。

7、微观市场日期成交面积（平米）成交套数成交均价（元/平米）成交金额（元）2012年6月271124,9086,750,0682012年3月246134,1128,391,5502012年1月919120,68619,010,4002011年12月681239,79527,100,4002011年11月1,047322,75223,821,5102011年10月1,205637,28944,933,1702011年9月274335,2969,671,1602011年8月1,9431028,89756,147,0702011年7月102122,0542,249,510汇

8、总6,68