恒邦-国际大厦可行性分析报告

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1、恒邦·国际大厦项目可行性研究报告台州恒邦置业有限公司二○一○年五月二十日34目录　　第一章总论31.1项目概况31.2可行性研究报告编制依据41.3可行性研究范围51.4研究结论及建议51.5主要经济技术指标5第二章外部环境分析72.1宏观经济增长72.22010年房地产市场趋势72.3商品住宅市场的发展趋势82.4项目所处区位背景92.5项目外部环境分析结论11第三章项目市场分析与营销战略123.1杜桥镇房地产市场现状123.2比较性楼盘基本情况及分析123.3项目定位133.4营销战略14第四章建设方案154.1规划原则154.2整体布局154.3道路交通规划164

2、.4绿化景观规划164.5建筑设计174.6户型设计174.7无障碍设计18第五章公共设施方案185.1节能设计185.2环保设计185.3消防设计185.4给排水设计195.5电气设计19第六章项目实施进度安排20第七章投资估算与资金筹措207.1估算依据207.2开发成本估算207.3资金筹措及使用计划23第八章财务效益分析238.1经济评价说明238.2项目销售收入估算248.3经济效益分析25第九章社会评价2634第十章风险分析2610.1购买力风险2710.2原材料价格还会出现波动2710.3利率上调风险2710.4市场风险2710.5突发事件2710.6敏感

3、性分析2810.7盈亏平衡分析28附件管理团队成员简介30附表31附表1项目开发费用估算表31附表2销售进程与资金回收预测表32附表3总销售收入和利润表32附表4全投资现金流量表33附表5资金平衡表3434第一章总论1.1项目概况1.1.1项目名称恒邦·国际大厦。1.1.2项目位置恒邦·国际大厦项目位于临海市杜桥镇杜川路与府前街交叉口东北角，此区块是未来城市发展的一个商业、居住、休闲为一体的一个重要区域。项目建设用地周边规划成热，配套齐全，南侧为城市主干道府前街，道路宽20米，西边是城市支路杜川路，路宽约13米，北面东侧为现状道路。地块周边环境优越，商业气氛浓厚，交通便

4、利快捷，是一理想的商业及居住的场所。地块市政配套设施较全，区域位置优越，未来发展前景不可限量。杜桥镇位于临海市东南，台州湾入海口北岸椒北平原的地理中心，南靠台州市区，距海门港10公里，距路桥机场20公里，北接三门湾，紧靠国家级桃渚风景区。1.1.3项目建设单位（1）企业名称：台州恒邦置业有限公司。（2）企业性质：内资企业。（3）经营范围：房地产开发与经营（4）公司类别：有限责任公司。（5）资质等级：暂定叁级。（6）注册资金：1000万元人民币（7）企业概况：台州恒邦置业有限公司拥有一批高素质的经营管理人才和技术骨干力量，这个优秀的团队，带着多年累积的经验，在扎实稳健的生

5、涯里，坚持着精练、实效、准确的建筑理想，致力于房地产资源的整合开发。恒邦置业的目标是把恒邦·国际大厦打造成具有最好的规划设计，最好的建造技术，最好的产品品质，最高的客户满意度的现代国际风尚社区。1.1.4工程概况恒邦·国际大厦项目地块建设用地面积2776平方米。根据镇总体规划及镇规划部门意见，该地块用地使用性质为商业、居住用地。总建筑面积16360.10平方米，其中地上建筑面积14435.20平方米，地下建筑面积1924.90平方米，其中住宅11035.20平方米，其它商业1094.42平方米，安置商业1957.58平方米，公共配套348平方米，容积率5.2，建筑密度6

6、0%，绿地率12%，机动车位76个，其中地面停车位12个，架空层停车位16个，地下停车位48个。经估算，工程总投资10186.35万元，每平方米造价6226.44元。34附图1鸟瞰图1.1.5资金来源经济效益本项目建设资金由台州恒邦置业有限公司股东投入项目资本金1000万元，申请银行贷款3000万元，不足投资通过预售房款以及股东自筹解决。根据收益计算，所得税前项目的财务内部收益率为37.11%，税前净现值(Ic=6%)2523.47万元，投资回收期2年。税后投资利润率27.83%，投资利税率54.40%，计算期内国家税收2706.60万元，税后净利润为2835.37万元

7、。财务分析结果表明，项目的社会效益和经济效益较好。1.2可行性研究报告编制依据（1）恒邦·国际大厦建筑方案设计（2）《临海市杜桥镇杜川路与府前街交接处东北角34出让地块规划设计条件函》东建规设函[2009]27号（3）国家当前有关产业及社会、经济发展的方针政策（4）2010年政府工作报告（5）2006年中国城市竞争力排名蓝皮书（6）中国房地产发展报告NO.5（7）临海市2009年政府工作报告（8）杜桥城市发展规划（9）《临海滨海新城分区规划》（10）《建设项目经济评价方法与参数(第三版)》1.3可行性研究范围根据恒邦·国际大厦项目建议书批