龙湖弗莱明戈年终总结及计划

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1、2008年终总结报告龙湖.弗莱明戈项目组【报告思路】【第一部分】市场竞争现状【第二部分】销售情况回顾【第三部分】营销推广回顾【第四部分】历程与展望PART1【市场竞争现状】【大势背景】08年下半年以来，受国际金融危机影响，国家宏观经济预警指数与消费者信心指数持续下滑。从统计局公布的宏观经济景气指数预警趋势图来看,指数从今年4月份开始一路下跌,步入趋降边缘。我国消费者信心指数、消费者预期指数和满意指数三项指数自今年8月以来持续下滑。9月15日-12.22中国人民银行先后进行5次利率调整,落实适度宽松的货币政策，楼市情绪低迷，购房观

2、望情绪严重.9月15日-12月23日中国人民银行先后进行了5次利率调整，五年以上期商业贷款利率由7.83陆续调整为5.94，五年以上期公积金贷款利率由5.22陆续调整为3.87.全国企业景气度指数较三季度全面下滑，房地产企业景气度低于总体水平。国家统计局发布调查结果显示，2008年四季度，全国企业景气指数为107.0，比三季度回落21.6点。其中，建筑业企业景气指数为134.3，比三季度小幅回落；房地产业企业景气指数为101.7，比三季度回落17.2点。08年初王石抛出“拐点论”，万科成为2008年全国地产市场降价的第一家企业。

3、08年我国房地产市场呈现量价双降的局面。……“大事迭出”、“房价变动”、“宏观调控”、“救市”、“观望”…08年成都房地产市场感受到了巨大的增长压力。万科老总王石我承认楼市拐点确实已经出现【市场竞争特征】数据来源：成都及郫县房管局郫县区域地产发展比较缓慢，属于成都五城区中发展比较滞后的区域.特征1郫县弗莱明戈华侨城中海国际社区三千城澳龙名城翡翠城新界恒大城朗润园锦绣森林金河谷金域蓝湾恒大绿洲龙城壹号保利198公园新里派克公馆双楠融域南郡7英里麓山国际社区雅居乐花园西蜀国际蜀郡华润地块【市场竞争特征】特征2区域未形成地产开发热点区

4、域，虽然目前有中信、华润、合景泰富、中铁、上海绿地等大型品牌开发商聚集在此，但由于楼市调整期市场信心不足，开发商目前尚未有太大营销动作。特征2高标准，高规划的蜀都新城规划迟迟不能呈现【竞品分析】竞品月成交价格走势分析城西改善性产品项目价位整体变化不大，其中中海国际社区08年价格有一定下降，而华侨城项目价位略有上涨。城西改善性产品项目价位层次明显，中海、龙湖、华侨城这些品牌开发商项目价位整体较高，而郫县片区内中小开发商项目价位较低。数据来源：成都及郫县房管局弗莱明戈在城西同类产品中价位位居前列，甚至与城区中海国际社区、华侨城项目相

5、差不大，项目目前没有明显的价格优势。【竞品分析】竞品月销售套数走势分析城西改善性产品销售高峰期主要集中在08年上半年，下半年华侨城及龙湖·弗莱明戈的改善性产品市场较为活跃。08年11、12月份即我项目销售同期，城西市场改善性产品表现较为平淡，项目片区内项目月均成交在10套以内。备注：统计对象为120㎡首该及130㎡以上再改产品数据来源：成都及郫县房管局弗莱明戈在片区月均销售套数位居前列。【竞品分析】竞品销售套数和销售价格交叉分析上锦颐园、华侨城销售较好，月均销售量在20-40套左右，而我片区内的景尚景、中铁·瑞景茗城及羊西线的中

6、海国际社区销售量较少，月均销售在10套以内。备注：统计对象为120㎡首该及130㎡以上再改产品数据来源：成都及郫县房管局龙湖·弗莱明戈在城西市场内单价相对较高、户型偏大的情况下，月均销售套数仍高于片区内其它项目。【市场竞争特征】特征3同区域内竞品低价走量，快速进行销售。同区域内品牌开发商均无大的营销动作，项目在此种市场环境下延后启动，并将在明年以现房形式呈现和发售。市场上再次改善型产品销售缓慢。PART2【销售情况回顾】11月份12月份计划实际计划实际推售房源8、9栋8、9栋4栋、18栋2单元4栋、18栋2单元及一期剩余房源推售

7、套数56套56套28套30套签约套数44套47套20套31套签约面积4500平米7886.94平米2000平米5030.02平米合计签约套数77套合计签约面积12909.19平米【销售情况回顾】百分百实现签约2008年任务完成情况月份认购套数认购面积认购金额认购均价套均面积11月437213.738229920530016812月274605.872382003651721711月71089.6253991164955156合计7712909.196744907252551682008年度认购情况认购面积(平米)认购金额(元)签

8、约面积(平米)签约金额完成任务12909.196744907212909.1967449072消化速度分析几个成交高峰集中在开盘日、12月27日大型业主活动日及1月小开盘日成交均价套均面积项目推出的产品形态是较为均衡的，由于跃层产品的户型优越性，因此在前期先消化