长沙瑞和项目开发思路研判2007.8

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1、瑞和项目开发思路研判谨呈：长沙瑞和房地产开发有限公司瑞和项目工作组2007.08报告结构索引2、物业形态组合选型思路4、物业居住功能对比研判5、开发面临问题初探3、物业商务功能对比研判1、平行思维——换一个角度做地产21、平行思维——换一个角度做地产3项目具备的三大特征特征一，位于一个成熟的房地产开发区域：项目周边配套和商业设施相对完善，市场竞争剧烈；特征二，地块面积有限，物业功能却将相对复合：从房地产市场的宏观面、区域市场细分以及开发商的预期，本项目必将以一城市综合体的高姿态面市；特征三，新的

2、市场契机：随着长沙城市的南拓，芙蓉路将逐渐成为连接融城三市的主要干道，地块恰好位于承南启北的要冲，独特的市场契机凸显。4平行思维的“起缘”需要从以住宅物业为主的标准化策划流程，到充分重视项目商业价值的个性化策划服务的转变。项目特征成熟区域、新市场传统的经验型策划模式受到挑战。都市综合体5复杂的市场导致混乱的思考我们总是试图同时做太多的事情。情感、信息、逻辑、希望和创造性都蜂拥而来，如同抛耍太多的球。混乱的思考导致思维混乱。6平行思维换一个角度做地产寻求一种新的思维模式复杂市场的解决之道7平行思维

3、的介绍——平行思维（另译横向思维）由爱得华·德·波诺创立。它强调的是每一位思考者只需在同一时间内都戴上同一种颜色的帽子，集中思考一个方面的问题，继而就可以依次对问题的不同侧面给予足够的重视和充分的考虑，它提供了“平行思维”的工具。它将我们的思维从不同侧面和角度进行分解，分别进行考虑，而不是同时考虑很多因素。8平行思维的表现方式“六顶思考帽”白帽：资料与信息红帽:直觉与感情黑帽:逻辑与批判黄帽:积极与乐观绿帽:创新与冒险蓝帽:系统与控制每顶不同颜色的帽子所代表是需要在某个时间段内进行重点思考的一个

4、方面的问题。把问题分开设定，逐个考虑，环环推进，个个击破。9项目研究过程和报告撰写思路市场调研白帽子黄、黑帽子绿帽子蓝帽子项目分析项目定位项目发展建议完成本项目前期的策划全过程初步认识红帽子102、物业形态组合选型思路11各物业形态间功能叠加写字楼商务公寓相关商业酒店式公寓酒店中大户住宅小户住宅居住功能商务功能——物业类型间没有严格意义的区分12写字楼商务公寓相关商业酒店式公寓酒店住宅小户住宅可确定业态应如何组合物业形态组合思路13中心城板块新南城板块项目地块联通星城两大核心板块可确定物业市场回

5、顾——地块所在区域属性项目地块14可确定物业市场回顾——区域组团市场侯家塘——神农组团项目名称占地面积（㎡）建筑面积（㎡）容积率主力户型（㎡）均价（元/㎡）住户(户)销售进度巧克力空间8507.5453842.006.0小户型公寓3900518在售中香墅美地4.02万14.4万3.22三房102-160住宅均价:3000元/平方米;别高均价:3000元/平方米;1200已售完中远公馆252123384.897.84小户型公寓46——804100——尾盘华盛家园1332037423.202.5——

6、2500————欧园3791.2924917.807.0851.06-874500220在售中芙蓉蓉苑989366793.006.130经典户型为主住宅3200元511已售182套15可确定物业市场回顾——区域组团市场芙蓉南路组团项目名称占地面积（㎡）建筑面积（㎡）容积率主力户型（㎡）均价（元/㎡）住户销售进度奥林匹克花园3500005600001.99三房130、四房15055002810户2007年8月1日公摊20%，户型为140平以上BOBO天下城476192000004.2三房90-13

7、04035800户小户型单间为43平，48平，价格在4300元/平申奥·美域675191368002.49三－四房126-14938001016户2007年7月16日3期将于7月19日开盘。小户型56--88平方，大户型144--154平方。柠檬丽都1071681894631.81三－四房102-13735001408户已售完湘府东苑432681700003.2三房二厅120—1304100452户2007年6月16日开盘新城国际公馆936002340002.5三房二厅110-160——1500

8、户——天城泰祥苑29000900003.09三房1403400525户已售完16可确定物业市场回顾——区域组团市场韶山路沿线组团项目名称占地面积（㎡）建筑面积（㎡）容积率主力户型（㎡）均价（元/㎡）住户销售进度华银南苑43662.0054867.001.58二房—三房90-130——600户——中江国际花城50亩12万3.96二房—四房90-16040001120户已售完山水洲城562501800003.2二房—四房90-1604500共11栋鑫天山水洲城2期于5月19日盛大开盘融科三万英尺——