通州房地产市场分析及三江项目物业发展建议

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1、10/3/2021我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向客户的目标实质上是项目的宏观愿景。现实的目标体系则是随着市场的变化和项目的发展在动态变化的。我们的目标开发具有市场竞争力项目产品切合市场需求，实现热销提升三江地产在通州的品牌知名度2普润地产对于三江地产●通州项目目标的理解片区高价（打造通州高端楼盘）在2008年通州乃至南通房地产市场中造就非凡的影响力叫好叫座快速去化，迅速回笼资金卖座3项目前期基础调研工作工作内容收集的数据进行的访谈进行的分析项目、地区和城市背景分析锁定部分市场

2、的集中分析假设和量化研究项目地块及周边勘察通州宏观经济情况通州房地产市场状况2位政府官员分别来自以下机构：通州建设局通州统计局地块解析和界定宏观经济背景分析各区域房地产供求情况分析通州各大板块住宅市场情况住宅市场的供给状况地产专业人士将近5位房产销售主管3位目标市场的竞争性供给分析终端消费者价值取向和置业倾向的分析项目整体实现的机会点分析地块价值分析的结果经济效益分析发展战略与定位4报告目录：2、项目属性及相关策略分析3、项目住宅物业发展建议1、通州房地产市场研究51、通州房地产市场研究宏观分析板块分

3、析6高速发展大于8%稳定发展5-8%停滞4-5%萎缩小于4%房地产业发展状况GDP增长率2006年通州市GDP增长率为16.0%,房地产业处于高速发展阶段;从通州人均国内生产总值分析来看,2006年约为3163.47美元，按照库兹涅茨发展定律,通州房地产也处于高速发展阶段，但是已经开始向以质量为主过渡，其置业特征以改善需求为主，数量与质量并重。800-4000US$4000-8000US$8000-20000US$高速增长平稳增长衰退增长《世界发展银行》库兹涅茨《各国的经济增长》宏观分析PART1.7

4、从城市化水平上看，通州房地产市场正处于快速上升阶段通州城市化水平由2000初不到10%一跃至2007年超过39.6%，城市化进程发展迅猛，城市化建设日新月异。发展次序第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段发展阶段初步城市化低速发展期高速增长期稳定发展期城市化水平30%30～50%50～70%70%以上城市发展特征工农业生产水平较低，工业提供的就业机会有限，农业人口缓慢释放；工业基础比较雄后，经济实力明显增强，工业产业快速扩大，工业吸收大批农业人口；工业产业成为城市的绝对经济支柱，城市经济的乘数效应迅速刺激第

5、三产业发展，城市经济进入高速增长期；城市经济高度发达，农村人口的绝对数量已经不大，城市发展表现为内部人口由第二产业向第三产业转移；8住房支出比重与恩格尔系数通州的恩格尔系数较低，说明人民生活水平较高。但住房支出比重和国际标准相比，处于偏低水平；由此可见随着生活水平提高，消费者在住房上的支出还会增加，房地产有较大消费空间有待发展。2007年10月，通州市城镇居民的恩格尔系数在36.2％；2007年，城镇居民人均可支配收入13476元，比上年增长11.9%;扣除物价上涨因素，实际增长10.4%。全年人均消

6、费性支出8313元，比上年增长7.2%，其中，居住支出人均1010元，住房支出比为12.1%。生活水平恩格尔系数（%）住房支出比重（%）温饱型55～597.650～5511.2小康型45～5012.140～4518.9富裕型40以下22.5我国城镇居民“住房支出比重”平均投资仅占10％左右，发达国家一般达到25％。恩格尔系数与住房支出比重国际衡量标准信息来源：《通州统计局》9南通房地产投资逐年快速增长，特别是从05出现井喷现象，增长幅度均为222.5%；房地产开发进入新一轮开发阶段。通州房地产投资10

7、通州土地市场从2003年开始大幅度提升，出让类型主要集中在商住和工业用地，工业主要集中在通州经济开发区。从上表中可以看出，居住用地基本保持平衡，在2007年略有下降，预计未来市场供应有所不足；而随着商住用地的逐渐增多，未来竞争将有所加剧。土地市场分析112006－2007年11月，通州出让的土地主要集中在开发区和城区，其余下属镇区都比较均衡；土地出让的类型主要为商住用途，其次为商业用地，居住用地分列其后；商住类用地大多数都分布在通州下属的镇区。土地市场分析12房地产开发指标单位累计实绩同比±％房屋施工

8、面积万平米80.32-4.6#住宅万平米73.88-8房屋竣工面积万平米16.0275.7#住宅万平米14.0255.8商品房屋销售面积万平米17.59-12.5#住宅万平米17.29-11.1商品房屋销售额万元5859010#住宅万元5646311.9商品房屋空置面积万平米4.17-8.6（数据来源：通州统计局）2007年10月通州房地产施工面积与竣工面积之比为5.01，其中住宅之比为5.27；竣工面积与销售面积之比为0.91，其中住宅之比为0.81，