冠亚广场市场调研

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1、福州冠亚广场营销推广调研报告一、前言三、营销推广四、福州广场营销推广市场竞争分析二、冠亚广场简介目录五、冠亚广场营销推广六、总结前言坐落于福州南门兜的冠亚广场,整体开业一年半来风波不断。整个商场的开业率已从顶峰时的90%大幅降至目前的不到30%，若不算美食街的话，整体开业率仅为10%。为此我们小组展开了一系列的调查并进行分析。。冠亚广场是福州的商业地标之一。是一个集购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游文化于一体的中高档大型综合性商业广场。（2004年8月开工，2005年8月竣工，2006年年初试营业。）冠亚广场位于繁华的八一七路与乌山路的交汇处，处在福州核

2、心商业聚集地，拥有不可复制的绝佳区位和绝版钻石地段。总占地66.45亩，总投资约1亿美元，总建筑面积达14万平方米，拥有8.5万平方米的商业中心、近3万平方米的酒店式公寓以及2万平方米的停车面积，由1座大型国际购物中心、HK100系列3大主题百货600米都市时尚走廊、2座精装修酒店式公寓和1个市民休闲广场所构成，是一个集购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游文化于一体的中高档大型综合性商业广场。项目简介：冠亚广场由中国知名企业福建冠亚集团开发，中国地产代理业旗舰金丰易居、上海房屋销售有限公司全程营销，国际知名商场经营管理企业HK100（香港）有限公司经营管理

3、，资深建筑设计单位嘉博筑业担纲规划设计，强强联手，缔造辉煌。冠亚广场简介所谓营销推广就是在给定的时间里，在给定的范围内，在给定的预算内，在某一目标市场中所采取的能够迅速产生激励作用，达成交易目的的促销措施。营销推广定义对消费者营销推广的形式对消费者营销推广有很多种不同的形式，最常用的有以下几种：(1)购买点促销（POP）(2)赠送折扣购物货券(3)赠送样品(4)价格折扣(5)竞赛(6)添头（7）附加赠送包装对消费者营销推广的目的目的有两类：短期内增加销售量、长期目标注：销售量=购买者人数*每个人的平均购买次数*平均一次购买量短期内增加销售量的目标：

4、引起产品使用转变试用者为重复试用者鼓励增加购买数量刺激非计划购买提高贸易协议的可接受性长期目标：配合广告做些促销工作，以提高广告效果和巩固品牌形象分类及目的营销推广1.2.3.4.租金直降七成【现状】①停车问题让大业主很困惑②商业孤岛渐成商圈断裂带【原因剖析】想引进大卖场【自救手段】商业地产更需后续管理【说法】福州冠亚广场营销推广市场竞争分析福州冠亚广场营销推广市场竞争分析思路①减少销售难度，加快销售进程②尽可能地保证商场经营管理权的统一③在保证商场统一经营管理的前提之下，发展商对业主的后期连带责任最小化④以收益最大化为目标⑤在保证回收投资成本的目

5、标前提下，将商场产权的分散程度控制在最低程度。市场：目的①为了保证资金周转，尽快回收6亿元人民币（估算整个项目投资总额）②整个商场能够保持长久持续经营；③提升物业的市场价值。租赁策略招商策略建议1、租赁优惠策略为了吸引知名的外地品牌，我方建议个别有号召力的大型商户可采取扣率形式计算租金。扣率即从营业额中提取一部分作为商场的回报(含税)，发展商跟商户共同承担市场风险，共同分享利润。能认清有潜质的知名品牌，对其受欢迎程度及营业额有信心，利用优惠的扣率方式，与商家共同分享利润，更有机会成功突围这个市场，更可利用其入驻作为号召力，吸引其它有实力的商家进驻本

6、项目。2、其它招商条件⑴除扣率外，现时市场上甚至有商场提供免费装修，买断货品、作为品牌的特许经营商、分销商等等的合作形式，以达至落实有号召力的知名品牌进驻该商场为目的，藉此吸引其它品牌商户及经营者：年期：一般行业3年固定合约及3年生约，餐饮、娱乐行业5-10年固定合约，可商议；⑵免租期：一般行业免租期30天，餐饮、娱乐行业免租期为60-90天。此条款可作为协商合作的其中一条件，可获较弹性的处理。由于本项目零售主要靠本项目用户消费为主，所以要租户能够生存，必须给予租户足够的免租期；⑶管理费：按实际营运管理的支出预算按每平方米平均分摊。此费用已包括中央

7、空调费、清洁、保安费等；⑷宣传推广费用：此条款也可作为协商合作的一些酌情条件；⑸装修：除公共地方装修外，可考虑为个别优质商家分担装修费用，藉以吸引其进驻商场，为本项目带来商誉上的口碑（1）推广主体策略本项目的规模较大，以冠亚在福州的知名度难以匹配，容易让投资者产生不信任感，第一步必须先提升公司的品牌知名度，使客户对公司的实力与政府背景有一定程度上的认知，然后再推项目的相关内容。未推销“冠亚乌山广场”，先推销“东街口商业圈”，再‘推销’本项目旺铺之零售前景。先推销东街口商业圈(黄金消费图)的零售前景，并带出买铺买地段，目前东街口商铺的价值节节上升，全

8、因黄金地段罕有，旺铺千金难求。（2）由传媒带动造势塑造「本项目商场」独特定位，掀起旺铺投资热潮举办新闻发布会介绍“冠亚乌山