廊坊－盛京丽景项目营销推广报告（协成项目策略部）

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1、廊坊－盛京丽景营销推广报告北京协成地产机构2009年12月知己/营销基础寻策/营销攻略提案架构/Contents谋攻/营销执行明彼/营销前提目录导引/Contents知己/营销基础价值梳理产品建议寻策/营销策略谋攻/营销执行推广策略阶段划分销售分解包装策略项目定位售楼处建议知彼/营销前提市场研判案名建议房地产市场综述PART1：知彼/营销前提全国房地产市场分析承接上涨势态，各城市库存量普遍下跌1-10月，全国商品房销售面积66369万平方米，同比增长48.4%。其中，商品住宅销售面积增长50.1%；办公楼销售面积增长28

2、.2%；商业营业用房销售面积增长32.9%。1-10月，商品房销售额31529亿元，同比增长79.2%。其中，商品住宅销售额增长84.3%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长43.0%和53.7%。11月，约三分之二城市住宅成交面积环比上升，总成交面积环比10月上涨3.59％；重点城市中，11月份成交面积最大的是上海，达到227.49万平方米。成交面积超过100万平方米的城市有７个，依次是上海、重庆、北京、成都、武汉、天津和南京，其中，武汉、南京和成都等３个城市的成交面积达年度最高值。全国房地产市场小结投资增长：逐季加快

3、，回升势头好于预期在市场回暖，房地产开发投资增长逐季加快。前三季度，房地产开发投资25050亿元，同比增长17.7%，增幅分别比上半年、一季度提高了7.8、13.6个百分点。此前业界预测今年房地产投资增长在10%以内甚至出现负增长，目前来看今年前三季度增速已经达到17.7%，全年增速预计在20%左右，远远好于预期。价格上涨：同比涨幅由负转正，环比连续7月上行在成交量不断放大的同时，房价也持续上涨，同比涨幅由负转正，环比连续7个月正增长。9月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.8%，涨幅比8月份扩大0.8个百分点

4、，这是自年初以来，房屋销售价格连续第3个月同比上涨；环比上涨0.7%，环比连续7个月正增长。多种因素促进房地产市场逆势上扬，泡沫迹象再现宽松的货币政策是直接原因，在适度宽松的货币政策作用下银行信贷大幅增加，同时出台了降低了首付款比例、贷款利率优惠、减免交易环节税费等一系列优惠政策，优惠政策到期的压力，是年的房地产成交量攀升另一主要因素。保持清醒头脑，尽快入市，是避免风险的根本方法。北京房地产市场分析2009年11月北京商品住宅成交面积为179.27万平米，比09年10月成交148.93万平米增加30.34万平米，环比上涨

5、20.37%；全市商品住宅当月成交套数为14836套，比10月成交12393套增加2443套。2009年11月北京商品住宅签约均价上涨，成交均价17378元/平米，成为月度成交均价历史最高点。比10月成交均价15546元/平米上涨1832元/平米，环比增长11.78%。交易量曲线增长，成交均价大幅上升预期致使后市趋于不明朗未来市场供应也将出现分化现象。一部分区位优势明显。前期热销项目，资金链宽松，推盘力度相对较弱。而一部分外围项目则会迫于压力加快推盘步伐。核心区域产品，价格居高不下供应短缺是成交量上行空间受限的重要因素，

6、从各城市前三季度可售与供应变动可知，多数城市存在供应短缺的问题，而北京即是其中之一。因此，在房价居高不下与供应不足前提下，短期内交易难现大幅度增长。市场活跃，降价动力不足前期市场活跃，多数开发商资金压力较小，加上交易虽有下滑，但仍未出现大范围大幅度走低，开发商降价动力不足；短期内虽不排除部分政策微调可能，但引导房价出现全面调整的政策出台机率较小，因此，价格将继续保持高位徘徊。北京房地产市场小结优质地段、品质上乘，是项目成功的保障。廊坊房地产市场分析廊坊市商品房销售量低，大多在50-100万平米之间徘徊。07年开始出现明显

7、缩量，主要由于当年供应量不足。08年受宏观市场影响，销售量仍呈现持续下滑态势。随着09年宏观市场回暖，廊坊市商品房销售量也出现抬头。销售规模低，市场转暖廊坊房地产市场小结放出土地短期较难形成有效供给廊坊市开发商以中小型开发商为主，开发能力相对较弱，土地放量难以在短期内形成有效供给。短期价格还有一定的上涨空间一方面城市自身改造激发的刚性需求激增，另一方面由于开发商实力问题，放出的土地在难以快速形成有效供给，短期内市场将向卖方倾斜，价格还有一定的上涨空间。价格进入平台期由于市场交易量下滑，同时市场供应较大，从而使市场进入激烈

8、竞争状态。随着开发商资金紧缩，价格手段开始运用，市场价格将会进入平台期波动。前瞻性的项目定和产品定位，是本案立于不败之地的法则。本案营销之前的项目产品建议与价值梳理PART2：知己/营销基础地块狭长，位于银河北路和广阳道东北角。未来城市副中心，通往北京的第一大道。项目现状技术经济指标类别数量（㎡）总用地面积56600