牧山丽景项目整体营销推广方案

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1、牧山丽景项目整体营销推广方案策划部07年6月目录一、项目开发背景二、项目特色介绍三、项目营销推广目标四、目标消费市场细分定位五、项目营销推广卖点提炼六、营销推广策略制定七、项目营销推广执行计划一、项目开发背景项目开发背景地产行业：自04年后，成都房价一路上扬，别墅价格也保持了稳定增长的势头。06年别墅土地受控，07年成都别墅在市区、近郊、各远郊遍地开花。别墅价格仍有不小的上涨空间。别墅市场：低总价，小面积别墅市场开始受热捧。顶级别墅呈现出曲高和寡的景象。对比各片区别墅需求量，道路交通好，自然环境优美的近郊别墅最受市场欢迎。片区市场：整个牧马山片区在成都人眼中的印象为高档别

2、墅区。片区别墅需求量在成都各片区中属于中等的区域。目前片区别墅楼盘的销售速度一般，市场关注度也不高。片区别墅推广方式大多以活动为主，配合户外与少量广告。少数项目有高尔夫运动的自然人流类客户和开发商自身资源类客户。片区规划：大件路正在拆迁，动工在即；规划中的成绵乐轻轨在花源设站。新津花源片区规划正在筹谋中。地块背景：相对于整个牧马山片区来说。新津牧山新城片区是块大生地。不过随着我牧山丽景项目在春交会亮相，各开发商对该片区土地价值已产生了新的认识。已有数家开发商对牧山新城即将拍卖的土地保持高度的关注。片区土地价值的上涨，必然也拉动了后续行业竞争、开发成本。置信十年，牧山有幸十

3、年来，我们一直在努力。精心筑建，只为用更出众的品质来打动客户。以情感人，只为让我们的细致用心感动住在这里的每一个人。牧山地产2007，大城南一号作品置信·牧山丽景成都置信，牧马山首个别墅项目新津花源，牧山新城首个别墅项目精致·情感·创新二、项目特色介绍牧山丽景项目特色分析坡地独院总价低、面积合理带精装花园项目内优质景观项目旁45亩中央公园配套项目周边350亩森林公园项目特色结论产品特色——坡地独院小别墅：总价低、面积合理，私密性好，独有坡地景观，创新室内外空间关系，送精装修私家花园。景观特色——独有的三重景观：项目内精装私家花园满足平时10分钟休息需要，项目旁45亩中央公

4、园满足家人傍晚30分钟散步需求，项目周边各类山岭公园实现真正的山居生活。三、项目营销推广目标牧山丽景项目目标1、片区：大牧马山片区在成都的高端地位建立，并得到成都市民的广泛认可2、行业：拉动新津花源新城片区土地价格的提升3、收益：完成项目销售，达到项目预期利润4、品牌：成都置信品牌强势注入牧马山片区，牧山丽景成为牧马山片区特色房产开发项目5、团队：牧山地产团队磨合成熟，为牧山新城片区开发熔炼团队，培育人才品牌项目片区成都置信品牌——企业高端品牌丽景品牌——山地高端住宅品牌公司的作品团队的结晶地价的提升增强政府的合作信心掌握片区话语权项目主要目标解构项目主要目标实现方式以品

5、牌拉动项目关注度，以项目热销带动区域房产市场的发展。区域房产市场的发展反过来促进项目销售，并进一步推动品牌美誉度和知晓度。四、目标消费市场细分定位我们也在问自己。这年头，有钱人都喜欢住什么样的房子。在花源牧马山这样一个浅丘地块上，什么样的房子，什么样的社区才能打动他们。市调说话就目前国内别墅市场来看，豪宅的开发已开始陷入曲高和寡的地步，而总价地，面积适中的小独栋别墅越来越受消费者的欢迎，成为别墅市场需求量最高的产品之一。了解成都人虽说别墅产品的购买者常来自全国各地，即使出现国际友人入住的情况也十分正常。但就我项目的目前的体量、总价、面积来看，在大成都范围内就能够找到充足的

6、消费群体，完成项目销售。而且也只有打动了本地的消费者，才能达到项目最广泛的口碑传播。那么成都人究竟喜欢什么样的房子呢？我们需要对成都的有钱人做一次全面的剖析。于这样一块生地上的小独院别墅，究竟谁会买单？别墅之于成都人成都人的生活习性和成都本地的文化有着密切的关联。成都作为中国西部的历史文化名城，标榜为中国西部的时尚之都，以休闲之都驰名全国，以周边丰富的历史文化自然遗产闻名世界。成都人会耍是出了名的。他们的目标旅游地大多是风景优美、有好吃的、有好耍的地方。如果旅游地还能粘一点文化的边儿，那就更好了。其实郊区的别墅，至少是目前处于郊区的别墅，需要解决入住难问题，也就需要解决以

7、上问题。别墅周边有没有自然风景资源？有好耍的吗？有好吃的吗？这也就完成了成都人对于别墅居住遐想的回答。满足以上几点的产品，不用太出彩，也能很快销售完毕。我们的创新型产品谁会买单？金领（各公司高层，职业经理人）私企老板投资人外国人自由职业者艺术家，娱乐圈艺人政府官员自己的第一套别墅私密，有个性的房子投资潜力看好中国特色，居住方便有趣的房子私密性好，彰显个性品位低调的住所核心客户是谁？在项目开始销售前，其实我们也不知道核心客户是谁。也不能一次就将其抓住。那么我们何不挖掘一批种子客户资源，在不断的互相筛选中找到我们的核心客户群体。然