2011年武汉金地·京汉1903项目商业整体方案汇报

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1、京汉1903项目商业整体方案汇报目录商业价值界定项目定位销售模式销售铺排与经营测算保障措施区域商业分布——商圈竞争本案1234序号名称类别商业体量（平方米）1新世界、武广、世贸、国广、SOGO市级商圈5000002万达、民众乐园、步行街市级商圈6000003新世界百货国贸百货商场600004武汉天地餐饮、零售、娱乐50000项目区位与交通分析项目距离两条主干道京汉大道和解放大道，义和巷、解放南路两条次干道，交通十分便利。项目临近武广商圈、武汉天地，直线距离约2.5公里左右。区域内可辐射的企事业单位、居民住宅区人口密度大。核心商圈可辐射周边1km范围内，具备良好的商业氛围，本

2、案武广商圈武汉天地京汉大道解放大道香港路至过江隧道2.3公里2.5公里义和巷解放南路区域商业分布——核心商圈商业业态本案序号名称业态1大润发大型超市2好又多超市大型超市3华别克乔治西餐酒吧餐饮4香港路美食街餐饮5台北新视听特色餐饮6金色池塘特色餐饮7天健桑拿休闲娱乐休闲8滚石KTV娱乐休闲9武汉数码港IT产品卖场10华中通信广场IT产品卖场13784569102区域商业小结从商圈竞争关系来看，项目车行5-10分钟就可以到达武广商圈、中山大道商圈市级商业中心，武汉天地、万达广场区域型商业中心。区域商业发达，商业氛围浓厚。从核心商圈来看，步行15分钟约1km范围来看，周边业态齐全

3、，超市、餐饮、休闲娱乐、电子产品等业态供给齐全。从档次上来看，周边的超市、餐饮等均处于中档大众消费居多，仅少量特色餐厅零散分布。项目处于汉口城区中心地带，但处于非核心商圈，辐射力较弱，难以形成区域商业中心，周边长期优质的消费基础、企事业单位的集中，具备较大提升空间。区域消费者分析本案1序号名称类型1安静社区住宅小区2鑫汉城市花园住宅小区3铭新社区住宅小区4球场街红艳社区住宅小区5光荣坊社区住宅小区6熊家台社区住宅小区7百帝苑住宅小区8香港路8号住宅小区9球场新村住宅小区10融科天城住宅小区11大智公寓住宅小区12华清园住宅小区1财富大厦办公大楼2世纪皇冠办公大楼3华智大厦办公

4、大楼4中福时代大厦办公大楼5金茂大楼办公大楼6世纪大厦办公大楼7润德大厦办公大楼8长盛大厦办公大楼9金宝大厦办公大楼10亚洲证券大厦办公大楼11金源世界中心办公大楼12中福时代大厦办公大楼1武汉市财政局企事业单位2武汉青少年宫企事业单位3武汉市总工会企事业单位4武汉市卫生局企事业单位5武汉市中医院企事业单位6武汉供电公司企事业单位7武汉剧院企事业单位234567891011123456789101112121234567辐射商圈客户需求基本客户群：包括住宅小区十多个成熟社区，企事业单位近十个，办公大楼十多座等，按照1km辐射范围，总人口众多。基本类型：商务消费的需求和家庭消费

5、需求。商务消费需求包括各类商务宴请、礼品等，对应的业态包括高级礼品店（如：工艺品琉璃工房、周大福、红酒屋、超市等），餐饮类（如：中高档餐厅、咖啡、酒吧、茶社等）。家庭消费需求包括各类生活消费和服务，对应的业态包括生活超市、各类快餐简餐、特色餐厅、美容美体、美发、咖啡书吧、干洗店、银行金融服务等。市场机会分析从目前核心商圈的商业分布来看，各类业态分布分散，均以街铺的形式存在，无集中商业街。从餐饮业态来看，餐饮档次上以中档为主，以约会、家庭聚餐为主，商务型高档时尚餐厅存在市场机会。从零售类业态来看，档次较低，主要是杂货店、零食店等，档次形象较好的超市和品牌零售店缺乏。从服务生活配

6、套业态来看，高品质的服务配套缺乏。本项目集中商业街规划在本区域较为新颖，同时区域内各业态均为中档，故中高档综合服务配套、餐饮业态组合存在市场机会。整个商业街可售面积共计15146平米共计100套A栋和B栋裙楼为两层商铺，义和巷裙楼为三层其中：负一层面积：584㎡；1层面积：5608㎡（其中有三个铺子是1-2层连在一起）2-3层面积：8953㎡商业街产品分析商业商业商业街产品分析京汉大道义和巷120m185m京汉大道义和巷120m185m一层二层商铺产品结构分析：共100套，其中临街45套（含1-3层），内街55套。临街一楼商铺2919㎡，占约19%；内街和二三楼商铺为1222

7、7㎡，占约81%。产品小结：优势：地段独一无二，周边较成熟；项目的立面形象好，品质档次高。劣势：以内街和二三层商铺为主，临街一楼商铺占19%，为2919㎡；内街和二三楼商铺占81%，为12227㎡；大面积商铺多，总价高。150平米以上有39套，面积占66%，且集中在二三楼；商铺交房时间为2013年9月，距现在近两年，商铺投资闲置时间长；商铺公摊达22%，且无优化空间（层高无法实现买一赠一）。项目的规模和产品特点决定本项目按常规销售的难度大，溢价空间相对较小。项目并不是优质销售型商业标的，但具备比较好的邻