2011年太仓永泰·御园欧境营销方案

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1、永泰·御园欧境营销方案第一篇价格定位项目解读：御园欧境御园欧境提前5年入住都市中心纵观太仓城市发展脉络，西城正迎来“东进、南拓、西延、北扩”的大好时机，基础设施提档升级、新的生态居住中心、家具商贸中心、物流中心正在形成，作为太仓老城区发展后备基地的繁华已现端倪，一个大型的生态居住板块已开始打造。主要技术指标：＊总占地面积：135461.7平方＊总建筑面积：279938.1平方＊住宅面积：217063.2平方＊商业面积：16554.7平方＊住宅户数：1600户＊容积率：1.75＊绿化率：35%项目解读御园欧境大型国际复合社区地中海风情建筑高品

2、质社区小区总占地面积200余亩，涵盖联排别墅、多层洋房、小高层洋房等类型，奢华大气，是大型的复合社区。采用地中海美学建筑，以世界极致，打造御制级城市美筑，体现了国际化都市的特征世界级园艺大师，将各种乔木、灌木、植被、花果、流水、假山等立体搭配，演绎出变幻动感的地中海风情的水景园林；超大的入户花园设计，实现人们将花园引入住宅的梦想，让“庭院情节”在空中得以实现。3+2,2+2的户型设计，客厅、主卧、次卧全部朝南，干湿分离；超大阳台、通透景观设计，缔造舒适的空间化生活模式。回顾2010年全年的房地产市场，许多普通老百姓寄希望于调控政策能够压制并

3、降低过高的房价，但经过长时间的观望、等待之后，准购房者却发现房价不降反升，越调价越高。在我们还在思考今年房价是否会出现再度快速上涨的情形时。2011年，新国八条拉开了第三轮调控的序幕，各地限购令的推出能否使民众重燃信心，目前关键还是在于政策真正的效用。能否使国家这一双“无形手”真正地把控住楼市，朝着平稳、有序的方向发展。上海.苏州限购了的颁布或许能带给太仓更大的机会。宏观环境周边楼盘分布：翡翠湾金谷府邸本案同类产品对比在同样的外部环境下对比：景瑞·翡翠湾御园欧境金谷府邸总体量53万平米大型生活社区25万平米6万方的精致社区开发商景瑞长三角品

4、牌开发商当地品牌开发商华南房地产产品类型别墅、公寓（暂时没有）别墅、公寓公寓套数刚推出40套别墅，5月份会再推出本期350套左右3期还剩20套左右房源装修情况毛坯交付毛坯交付毛坯交付样板间有暂未定无单套面积185—210平米公寓：91、102平别墅：暂未定91—136平米交房时间预计2011年底暂未定预计2012年绿化率35%35%40%别墅类型叠墅联排——售价11000元/平米暂未定7200元/平米结论：景瑞·翡翠湾＞御园欧境＞金谷府邸太仓市场上其他同类型产品对比：项目名称产品类型开盘时间报价(元/㎡）面积范围(㎡）绿化率房源（套）是否有

5、样板房去化率南洋壹号公馆公寓、别墅2011.3.26公寓10000别墅1500087—22041.3%621有57.6%绿地城公寓、别墅2010.12780070—49740%1268——85.8%太和丽都住宅、商业2010.9135平：8000238平：9000135—23825%447无71.1%上海城公寓、别墅（已售完）2009.12800095—21040.8%2061有98.49%上海公馆公寓、别墅2009.11公寓：12000别墅：已售完一期：240—466二期会推出小户型31%163有78.5%荣御蓝湾公寓、别墅2011.3公

6、寓：9000别墅：1300080—63037.5%1154有80.9%太仓市场同类型产品价格分布：荣域蓝湾上海城公寓：8000元/平公寓：12000元/平公寓：8000-9000元/平公寓：9000元/平；别墅：13000元/平公寓：8000元/平公寓：9000元/平别墅：15000元/平公寓：7200元/平别墅：11000元/平外部因素内部能力优势（Strengths）劣势（Weaknesses）威胁（Threats）机会（Opportunities）S-O：发挥优势，抢占机会S-T：发挥优势，转化威胁W-O：利用机会，克服劣势W-T：减

7、小劣势，避免威胁紧邻204国道，交通便利；通过短驳公交，20分钟可抵达上海11号线，与上海形成一小时生活圈。与生态公园西园毗邻翡翠湾的产品与本产类型相同城西区未成熟对投资客有较大抗性公寓、别墅户型较多，选择多样公寓户型紧凑，可进行自由组合地中海风情园林，超大入户花园，打造生态、舒适生活空间位处城郊，地段较偏，周边商业环境较差，未成气候户型选择多样、比邻生态公园等特点，抢占客源利用交通区位，打造项目升值空间提升本身产品品质，找到突破点；结合产品本身优势，打造项目的核心产品竞争力，形成差异化竞争有侧重点的宣传，使项目的劣势对项目的影响最小化，产

8、品的优势最大化，使产品的综合价值具备竞争力项目SOWT分析周边及整个市场上同类产品在售公寓房的价格在7000-12000元/平米左右；在售别墅的价格在11000—15000元/平