山东潍坊新天地·御龙湾全程营销方案

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1、——新天地·御龙湾全程营销方案【大盘整合营销之道】深圳中塔地产顾问孙武2010.06.24提报构架·三个问题该思考些什么？【区域状况、地块现状】壹如何对项目定位？【市场、消费者、项目】贰怎样实现目标？【营销、推广、控制】叁中塔印象留恋于潍河岸边的一湾清泓；眷恋潍河溪岸的花草虫鱼；倾听潺潺流水呼吸草木的气息关键词：湾区、生态、和谐中塔印象这是一片极其美丽的土地，潍河之滨弯曲悠闲，风景视线无限美感，在这里即将浮现一座地中海式异域风格的规模之城！潍河滨岸南侧总用地面积约800亩总建筑面积约90万平方米分四期开发8年本案位于密州路与待建城市规划路东关大街北段两侧（东侧被北郊路分为南北两块），其中

2、，西侧地块用地12.5万平米，规划北郊路北（含五里堡）地块面积约22.64万平米，北郊路南地块面积约14.5万平米，总合计用地面积约50万平米，总建筑面积约为90万平米。项目概况聚焦于首期176亩物业的去化，将其作为个体推出？根据大盘的整合营销模式，从品牌营销的角度整体把控项目的开发？什么是真正适合本项目的营销之道？项目简介占地面积：910亩建筑面积：70万平米分期开发：每期15-18万平米建筑形态：多层/小高层售价比周边楼盘高出50%排队6天7夜当期推出、当天销售完毕大盘，何以成为大盘？成功案例解析品牌建设、百年大计“运动就在家门口”的奥园品牌；各期营销主题的确定、全盘操作；新住宅运动研

3、讨会，国际竞走邀请赛、美国NBA夏令营与奥园运动城开营、样板房拍卖；上海首个样板示范区、一期入住给以后各期的示范作用；依照一期经验，二、三期产品调整改进；全装修概念；大盘，何以成为大盘？全盘营销策略的战略指导营销手段的不断创新实景生活氛围推进销售产品的大胆创新装修理念的完善鲜明的项目开发理念项目整体定位一种生活理念什么人的空间？什么样的生活？什么样的梦想？理念的支持梦想的实现规划建筑景观智能服务配套分期建设分期推广分期实现产品特点营销主题开发亮点整体性的引领充实、强化、发展大盘，何以成为大盘？规模品质品牌规划建筑景观配套智能物业什么人的空间？什么样的生活？什么样的梦想？本项目大盘营销之道项

4、目总体定位项目的灵魂倡导一种生活的理念一个可持续性发展的营销主题引领后续各期开发与营销鲜明的一期主题具象地实现项目整体定位有效地引爆市场市场形象、营销定位、销售分期、营销推广第一期的实现第二、三期的实现尾期开发完成鲜明的二、三期主题进一步充实和发展总定位持续性吸引市场、建立领导地位市场形象、营销定位、销售分期、营销推广项目开发成功品牌建设完成目前的工作重点目前的工作重点在产品建议的基础上，做好项目前期规划设计工作，并深入挖掘与分析项目价值，从整体上赋予项目内涵，进行项目总体定位，在此基础上分期开发与营销，各期根据自身特点设定鲜明的分期主题，它是整体概念的实现和发展，以此实现可持续的、有计划

5、、有节奏的开发与销售。1、市场怎么样？2、谁在和我们竞争？3、消费群特点怎么样？【诸城宏观经济向好，城市规模扩大】诸城——中国百强县市之一综合经济实力在2009年度全国百强县（市）中列第35位，被省委、省政府表彰为“县域经济发展先进单位”，属山东省经济综合实力30强。诸城自然资源丰富，工业发展迅速，农业基础雄厚，服务业发展领域。诸城2009年人均GDP比2008年增加3841元，增长率为19.7%。诸城经济保持持续稳定增长，市场前景十分看好。诸城市经济在整个潍坊地区居上等水平，城市经济状况良好，城市发展后势强劲。良好的城市经济支撑为诸城市房地产行业的健康发展做了强有力的基础铺垫。房地产业在

6、经过几年的快速发展时期以后，目前进入稳定期。诸城城市宏观经济在09年仍然保持了持续增长的大好局面，增长幅度在不断的提高与加快。各方面基础性投资进一步增长，城市人居生活水平得到提高，人均收入上涨。房地产投资强劲，客户消费趋于理性，对房产的多样性逐步适应,整个市场处在良性发展的道路之上。按照市政长远规划，诸城整个市区定位为恐龙文化核心区。整个诸城市的城市发展战略，将打造以行政、金融、信息、商贸、文化、居住为主的城市综合业态，实现城市规模的大面积扩容。房地产供给：诸城市2007年至2010年5月，房地产立项开发面积约600万㎡，2009年预售面积约170万㎡，实际销售面积约264万㎡（高层约68

7、万平米）。2010年1至5月预售面积约49万㎡，实际销售面积约68万㎡（数据来源：诸城市房管局）。当前市场存量（取得预售证）约35万㎡，外环以内待开发量约400万㎡。从上述数据可以看出，诸城市房地产市场需求比较旺盛，供需基本保持平衡。房地产需求：随着城市化进程的发展，作为房地产初级市场的诸城市（城市化率约36%），未来城镇人口增长上升空间巨大：短期有10%的上升空间，中长期有40%的上升空间。根据诸城市政府规划，到201