2011年上海金地艺境阶段性营销策略-新聚仁

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1、2011年金地艺境[一、市场动态分析]北区竞争态势注:本报告北区是指宝山、嘉定、普陀三区公寓市场量价走势北区市场量价分析供应方面:市场处于供大于求状态,2011年3月起供应量较2011年1至2月出现明显放量;成交方面:因市场供应量较大,加之政策频频出台,市场观望情绪依旧浓重,成交量仍显不济价格方面:2011年1至2月因普陀和宝山内中环个案集中成交拉高价格,3月起主要成交地区来自于外环以外个案故成交均价有所回落,价格在17400-18500元/㎡之间;新政对市场的影响显现,北区在供应放量的局面下成交严重萎缩,买方仍在政策消化观望中北区成交排名分析2011年3月TOP10北区公寓成交前

2、十名数据比对名称区域成交总面积总套数总金额均价保利叶语宝山2508923142990834117135保利湖畔阳光苑嘉定151929221284854414011金鼎香樟苑嘉定6484689521514814685新城金郡园嘉定5343617746851814500日月光御嘉天地嘉定4669487106501415221象源丽都二期普陀39663112010632030284宝宸怡景园宝山3831358087035221107龙湖•蓝湖郡嘉定3668306153616616778嘉城嘉定3221316993258821709绿地秋霞坊嘉定3094455310541717164201

3、1年4月TOP10名称区域成交总面积总套数总金额均价金鼎香樟苑嘉定1620449569377871015016新城悠活城嘉定1517317021330622814059保利湖畔阳光苑嘉定1251512317668622914117保利叶语宝山95028516397764417257上隽嘉苑嘉定5644568780178615556日月光御嘉天地嘉定5598538475320915140梧桐城邦宝山50295211094389922062好世皇马苑嘉定4813548625676617920盘古天地嘉定471148471115587铂镜宝山4414507458386216898北区成交

4、排名分析名称区域成交总面积总套数总金额均价中冶祥腾宝月花园宝山2813831333204672511801保利叶上海宝山2733229650724617918559保利叶语宝山2265720039697348517521华润中央公园嘉定1932217646036177723826金鼎香樟苑嘉定1785520028678476216062保利湖畔阳光苑嘉定1291412619031244614737中环1号宝山917910721686911823626绿地新里米兰公寓嘉定889612112900143414520新城悠活城嘉定81919711955110014595嘉城嘉定77198

5、3171874064222672011年5月TOP10仅保利叶语一例个案连续三月上榜,且是本项目重点竞争个案,价格在17100-17500元/㎡;华润中央公园,地段、生活配套、景观均优于本项目,均价仅位于23800元/㎡(含6000元精装)区域项目开盘时间容积率产品类型主力户型面积(㎡)2011年1-5月成交均价(元/㎡)总建筑面积(万㎡)已推面积(万㎡)已售面积(万㎡)当前去化率预计未售面积(万㎡)宝山保利叶语2010.121.6小高层/高层81-118174604210.28.179.4%30.5保利叶上海2008.111.35多层/小高层80-95185565538.437.

6、898.4%5万科琥珀郡园2008.51.2花园洋房/小高层大平层157-192公寓115-1401901217.512.78.163.8%9.1万科琥珀臻园2010.61.02花园洋房跃层171-192大平层15721899159.13.841.7%11.2朗诗绿岛园2010.31.2小高层公寓83-150复式80187637.54.33.683.7%3.9嘉定华润中央公园2011.51.97高层76-14123826464.31.944.2%35朗诗绿色街区2010.121.2小高层、大平层公寓84-138大平层200-250217148.27.63.444.7%4.8上隽嘉苑

7、二期2011.31.6小高层/高层70-1401542420.88.58.195.3%7.3北区竞品个案分析注:预计未售面积剔除部分楼盘中有别墅或商业面积竞争区域内中大盘云集,产品类型丰富多样,花园洋房、小高层和高层精简型户型面积在70-95㎡,舒适型户型面积在128-150㎡,多为与本案面积段接近去化情况较好的是顾村板块“保利姐妹盘”,其近期成交均价在17500-18500元/㎡,总价在140-220万/套之间,价格控制适中预计本案未来竞品个案剩余体量在106.8万

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1、2011年金地艺境[一、市场动态分析]北区竞争态势注:本报告北区是指宝山、嘉定、普陀三区公寓市场量价走势北区市场量价分析供应方面:市场处于供大于求状态,2011年3月起供应量较2011年1至2月出现明显放量;成交方面:因市场供应量较大,加之政策频频出台,市场观望情绪依旧浓重,成交量仍显不济价格方面:2011年1至2月因普陀和宝山内中环个案集中成交拉高价格,3月起主要成交地区来自于外环以外个案故成交均价有所回落,价格在17400-18500元/㎡之间;新政对市场的影响显现,北区在供应放量的局面下成交严重萎缩,买方仍在政策消化观望中北区成交排名分析2011年3月TOP10北区公寓成交前

2、十名数据比对名称区域成交总面积总套数总金额均价保利叶语宝山2508923142990834117135保利湖畔阳光苑嘉定151929221284854414011金鼎香樟苑嘉定6484689521514814685新城金郡园嘉定5343617746851814500日月光御嘉天地嘉定4669487106501415221象源丽都二期普陀39663112010632030284宝宸怡景园宝山3831358087035221107龙湖•蓝湖郡嘉定3668306153616616778嘉城嘉定3221316993258821709绿地秋霞坊嘉定3094455310541717164201

3、1年4月TOP10名称区域成交总面积总套数总金额均价金鼎香樟苑嘉定1620449569377871015016新城悠活城嘉定1517317021330622814059保利湖畔阳光苑嘉定1251512317668622914117保利叶语宝山95028516397764417257上隽嘉苑嘉定5644568780178615556日月光御嘉天地嘉定5598538475320915140梧桐城邦宝山50295211094389922062好世皇马苑嘉定4813548625676617920盘古天地嘉定471148471115587铂镜宝山4414507458386216898北区成交

4、排名分析名称区域成交总面积总套数总金额均价中冶祥腾宝月花园宝山2813831333204672511801保利叶上海宝山2733229650724617918559保利叶语宝山2265720039697348517521华润中央公园嘉定1932217646036177723826金鼎香樟苑嘉定1785520028678476216062保利湖畔阳光苑嘉定1291412619031244614737中环1号宝山917910721686911823626绿地新里米兰公寓嘉定889612112900143414520新城悠活城嘉定81919711955110014595嘉城嘉定77198

5、3171874064222672011年5月TOP10仅保利叶语一例个案连续三月上榜,且是本项目重点竞争个案,价格在17100-17500元/㎡;华润中央公园,地段、生活配套、景观均优于本项目,均价仅位于23800元/㎡(含6000元精装)区域项目开盘时间容积率产品类型主力户型面积(㎡)2011年1-5月成交均价(元/㎡)总建筑面积(万㎡)已推面积(万㎡)已售面积(万㎡)当前去化率预计未售面积(万㎡)宝山保利叶语2010.121.6小高层/高层81-118174604210.28.179.4%30.5保利叶上海2008.111.35多层/小高层80-95185565538.437.

6、898.4%5万科琥珀郡园2008.51.2花园洋房/小高层大平层157-192公寓115-1401901217.512.78.163.8%9.1万科琥珀臻园2010.61.02花园洋房跃层171-192大平层15721899159.13.841.7%11.2朗诗绿岛园2010.31.2小高层公寓83-150复式80187637.54.33.683.7%3.9嘉定华润中央公园2011.51.97高层76-14123826464.31.944.2%35朗诗绿色街区2010.121.2小高层、大平层公寓84-138大平层200-250217148.27.63.444.7%4.8上隽嘉苑

7、二期2011.31.6小高层/高层70-1401542420.88.58.195.3%7.3北区竞品个案分析注:预计未售面积剔除部分楼盘中有别墅或商业面积竞争区域内中大盘云集,产品类型丰富多样,花园洋房、小高层和高层精简型户型面积在70-95㎡,舒适型户型面积在128-150㎡,多为与本案面积段接近去化情况较好的是顾村板块“保利姐妹盘”,其近期成交均价在17500-18500元/㎡,总价在140-220万/套之间,价格控制适中预计本案未来竞品个案剩余体量在106.8万

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