上海金地艺境花园洋房破冰术

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1、金地艺境花园洋房——[破冰术][一、洋房优势归纳]—挖掘洋房优势，体现居住价值—产品力经典花园洋房惟一性上海首创褐石街区优越性洋房居住的品质感和满足感性价比中等价位面积突破生活体验生活主张和居住意境2011金地艺境花园洋房五大推广价值点都市经典时尚【洋房优势体现——三要素】不远离的都市不过时的经典不刻意的时尚轨道交通赋予的城市感、商业街让都市无处不在褐石街区的永恒、褐石恒久远艺境永留传美式生活的全新体验赫本的时尚化身[二、客户分析]—根据产品定义客户，依据政策破解客户—A、首次购房的刚需客户——针对小户型的花园

2、洋房产品家庭：80后二口之家，为了结婚买房，或三口之家，重视交通、外观、教育职业：各企业、事业单位、政府机关新人、自由职业者生活状态：享受生活，憧憬美式褐石复古风，对生活品质有要求，积蓄不多，但迫于压力必须买房家庭：三口之家等，重视楼盘品质、升值空间职业：各企业中高层生活状态：准备给小孩买房，但长期处于观望态度，由于限购，害怕房市报复性反弹，故跟风抢购12B、改善型需求的客户——针对大户型的花园洋房产品家庭：三口之家，重视楼盘品质、周边环境、交通职业：各企业中高层，政府机关中层，拆迁户生活状态：已有一套小面积住房

3、，但日益感到捉襟见肘，迫切需要改善家庭：三口之家，或两代同堂，目前居住和工作都在宝山区域，有地缘因素职业：各企业中高层，宝钢等宝山大型国有企业生活状态：喜欢洋房产品，居住品质高，未来居住环境也好生活也好将有很大提升，洋房产品非常好有地下室、花园、电梯等，品质非常高，比万科的要好12[三、经营目标]—确立整盘经营目标，明确完成洋房销量—【全盘经营指标】总套数（套）整盘总销（亿元）高层96418花园洋房56316SOHO3373合计191237高层：86956㎡花园洋房：68356㎡SOHO：17666㎡【11年期内

4、库存结构分析】物业类型房型户型面积(㎡）面积面积比例套数套数比例高层2房711809010.2%25613.6%2房91-963969622.3%43122.8%2房1202411613.5%20010.6%3房15382624.6%522.8%4房（复式）1963940.2%20.1%小计8695350.9%96449.8%洋房3房94-1001831210.3%18810.0%3房(复式）94-10088535.0%945.0%3房127-147123036.9%1045.5%4房158-1643028317

5、.0%1789.4%小计6835639.2%56329.9%soho36-871922810.8%33720.3%合计174537100%1912100%【2011年推售节奏建议——A、高层公寓预售证8月份取得】NO.2：SOHO：推出（384套、17666㎡）NO.1NO.3NO.3NO.4NO.4NO.212月11月10月9月8月7月6月5月NO.4：花园洋房（132套、16358㎡）高层（494套、46374㎡）NO.1：花园洋房（240套、29703㎡）NO.3：花园洋房（192套、23690㎡）高层（4

6、47套、44183㎡）【2011年推售节奏建议——B、高层公寓预售证8月份未取得】NO.4：高层（494套、46374㎡）NO.1NO.3NO.2NO.4NO.3NO.212月11月10月9月8月7月6月5月NO.1：花园洋房（240套、29703㎡）NO.2：花园洋房（192套、23690㎡）SOHO（384套、17666㎡）NO.3：花园洋房（132套、16358㎡）高层（447套、44183㎡）【2011年签约指标】套数总销总套数2011完成签约套数比例整盘总销2011年完成签约总销比例高层96475278

7、％17.914.279％花园洋房56445180％16.212.577％SOHO38422458％3.41.750％合计1912142775％37.5328.476％2011年，全年销售金额：28亿元花园洋房：22821元/㎡；高层公寓：20412元/㎡；SOHO小户型：17500元/㎡区域抗性：宝山工业园区？价格抗性：第一批入市的花园洋房价格远远高于宝山区域市场？交通抗性：2条轨道交通3公里距离？周边地面交通配套的缺失？配套抗性：周边配套依赖绿地领海？项目自身配套？政策抗性：新国八条&上海细则出台？如何应对速冻

8、期？心理抗性：短期内购买意愿急速下降？购买力抗性：首套首付4成，二套首付6成，如何解决？【我们遇到的困难点——新政下，项目购买抗性增大】N个抗性需要化解，传统营销手段无法有效达成！区域抗性：宝山工业园区？价格抗性：第一批入市的花园洋房价格远远高于宝山区域市场？交通抗性：2条轨道交通3公里距离？周边地面交通配套的缺失？配套抗性：周边配套依赖绿地领海？项目自身配套？政策抗性：