兴义吉诚尚都商业定位及营销推广方案(定稿)

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1、全程策划爛吉诚房地岌有限公司【吉诚〃尚都商业定位及营销推广方案】提案者：友联伟业吉诚〃尚都项目摄案机构：贵州友联伟业投领淘限公司提案时间2007-0630编：YLWYJC07・06・04“29页目第一部分商业定•3、冏场本指、3项目核心值体系的建立3＞商业定逼式选四、無售择五…、6BW定六・、付44款方式及其策略第二1部分营销推广捉T7、推广时机选择二…、正齿推广必备条件三仃、营销分期四…、营4战略五•、营18销推广主题六39推广策略0体策略'22129页吉诚〃尚都商业定位及营销推广方案“第一部分商业定位

2、一、商场基本指标楼层套内面积建筑面积技术夹层685.411673.21二层1589.73000.33三层1589.73000.33总计3864.817673.87（商场基本指标为我司重新进行划分后测算数据）项目核心价值体系的建立（一）、项目资源优势整合自身资源优势和整合资源优势，构建项目整体资源优势，示意图如下:交通枢纽物业产品自身价值自身资源复合功能（商、住）优势投资价值项目资源城市发展规划优势整合资源枢纽效应的商业价值资源第3页共29页（二）、项目核心竞争力体系的打造步骤从市场空白点和竞争项目的弱势出

3、发，整合项目优势资源，打造项目的核心竞争力体系，树立项目差异化的竞争优势。核心竞争力体系本项目的核心竞争力首先是建立在本案自身所独有的优势资源基础上，同时站在城市发展战略的高度，开创顺应城市发展的新商业模式，对本项目的基础竞争力进行一次全面的跃升。本案的核心竞争力可分为两个层面：基础核心竞争力体系和跃升核心竞争力体系，其具体表达如下图。项目资源优势整合基础核心竞争力体系地段价值价值优化竞争力核心竞争力体系投资的回报率和安全性跃升核心竞争力体系开创顺应城市发展新商业投资模式第4页共29页三、商业定位（一）、

4、功能定位确定吉诚〃尚都商业裙楼的主题，必须先考虑到裙楼的功能定位是补缺型还是主驱型。裙楼作为整栋建筑的一部分，必须与建筑的其他部分（塔楼）协调共处。裙楼在整栋建筑中的作用，不外乎或是作为塔楼功能的补充，为塔楼的业主服务■・・・・即补缺型;或是作为一个引力源，在她周围形成一个强大的磁场，从而带动塔楼的租售“™即主驱型。如果裙楼和塔楼缺乏内在的关联，则整栋楼的投资效益必不能发挥到最大。根据吉诚〃尚都所处区域特点、周围环境及政策导向及与住宅互动等因素综合考虑，本项目主题应为补缺型裙楼物业。（二）、主题定位充分考

5、虑物业形态、商圈竞争状况、市场容量、风险控制等综合因素，就本案的商业裙楼部分，我们定位为：以商务、休闲为主，餐饮为辅的配套商业重点突出针对本项目住宅及商务配套需求以及针对周边区域的需求。1＞休闲以适合住宅及商务配套及本地市场认可的业态为主，如足浴、健身中心、网吧等。2、餐饮以中西餐厅为主，如中西餐厅、咖啡厅、茶艺馆等。定位依据：第5页共29页商业裙楼与住宅部分的互补互动，商业价值的实现，有赖于住宅物业的支撑，住宅物业居住与商务的定位为商业裙楼主题定位提供了充分的消费基础。2、虽然本项目处于老城区商圈辐射范

6、围，但缺乏相应的业态组合形式，本项目商业裙楼填补了这一市场空白。3、商业裙楼的主题定位模式可操作性强，有利于降低市场风险。（三）、功能分区4、业态第一种组合方式：（4）、技术夹层:高档中式餐厅；（2）、二层:咖啡厅/西餐厅/网吧;（3）、三层:足浴、健身；2、业态第二种组合方式：（4）、技术夹层：小家电卖场（2）、二层:专业IT卖场。（3）、三层：电器丄力卖场3、业态第三种组合方式：技术层、二三层：引进一家民营医院。四、销售模式选择商业地产已经不仅仅属于单纯的房地产范畴，它实际上是一种复合地产形态，是通过

7、商业与房地产业的有机结合，实现土地或者项目的最大价值。第6页共29页商业地产销售模式是项目经营成败关键，直接影响后续经营的统一性、稳定性。（一）、商业地产销售的三种主要方式商业地产的销售方式大体可以分为三种：整体转让方式、零散发售、自由出租方式和返租销售方式。1＞整体转让。对于大多数发展商来讲，整体转让都是可遇而不可求的。商业行业比较注重资产的良好流动性，一般不会采取直接购买的方式取得经营权。但是，对于升值潜力大的商业地产，资金实力雄厚的境内外投资公司还是比较感兴趣的。虽然说整体转让能够迅速回收资金，但是

8、价格相对较低，同时发展商也丧失了商业地产升值带来的巨大价值。所以，此种方式往往被运用在资金链断裂的项目上，被当作是项目的最后一着棋。2、零散发售、自由出租的方式是指发展商只管卖楼，由小业主自行出租或经营，商铺产权分散到客户，而滞销商铺则可以作为出租物业持有。与整体转让的方式相比，它能够实现更高的价值。但是，因为产权分散，业主无序的招商，难以实现统一经营管理，如果楼层较高，则极易出现一楼经营火爆，二楼以上冷冷清清的局面，后期难以