划拨土地使用权的价格评估方法研究打印

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1、划拨土地使用权的价格评估方法研究我们在工作中经常遇到划拨土地使用权的价格评估的问题，土地价格是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和，其权利特征是出让土地使用权。虽然与击让土地使用权相比，我国对划拨上地进入二、三级市场有着非常严格的限制，而且禁止利用划拨土地进行经营活动，但划拨土地使用权经批准还是可以依法进行抵押、转让、出租的，因此划拨十•地使用权价格是土地价格的特殊形式。尽管在国十•资源部国十.资发［2001J44号文件中明确了划拨土地使用权价格“可以依据划拨土地的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格”，但具体如何评估

2、划拨土地使用权价格，国家并没有制订规范的格式，现结合评佔实践，对划拨土地使用权价格评估进行一些探讨。一、划拨土地使用权价格内涵说明划拨土地使用权的价格内涵，最主要是清楚地界定其价格构成和使用年限。划拨土地使用权价格有两个基木的组成部分，即土地平均取得成本和开发成木。以企业为例，在通过划拨方式取得土地使用权时，企业除了要支付土地补偿费、安置补助费、地上物补偿费、青苗补偿费或拆迁安置费及相关税费外，还要投入资金用于支付修建厂房、办公楼等费用，并进行通上水、通下水、通讯、通路、通电、供暖等等基础设施的配套，才能满足企业的生产需要。企业在取得土地并开发完

3、成后，与具他生产要索相结合才能从事生产经营活动从而収得利润。而土地作为一种必不可少的生产要素，土地使用者取得土地以及而后对其进行开发所花费的土地取得费和开发费可以认为是购买土地这个特殊商品的费用，而支出的费用必然要考虑其资金利息以及投资购买土地产生的利润，因此，划拨土地使用权价格就包括土地取得费用、土地开发费用、税费、利息和利润。划拨土地使用权价格的评估作为特殊类型的宗地评佔，也要对委托评估宗地的使用年限进行界定。日前，对划拨土地使用权价格评估屮的使用年期的界定有対种情况：一是根据国家有关法律规定，划拨土地使用年限设定为无限年期；二是根据评估宗地

4、的设定用途设定其年限为该用途的法定最高出让年期。笔者在实际工作屮更倾向于后一种做法。事实上无论是出于何种估价目的对划拨土地使用权价格进行评佔，都是委托方（企业）的一种经济行为，诸如作价入股、抵押、企业改制等等。根据我国法律规定，土地一级市场由政府控制，进入二级市场的土地必须是以有偿方式取得的才能转让。因此，划拨土地如果由于经营需要进入二级土地市场，必须要转为有偿使用，包括出让、租赁、国家授权经营、国家作价出资（入股）等儿种方式，具中出让在以上儿种方式中占绝对比例，而无论采用哪一种有偿使用方式均有使用年期限制。为了能与有偿使用土地一定年期的价格相协

5、调，笔者认为划拨土地使用权价格评估中应设定有限使用年期，一般的，其年限设定与国家法定同类用途的最高出让年期一致。二、划拨土地使用权价格的评估方法在以上对划拨上地使用权价格内涵及评佔方法作了探讨之后，划拨土地使用权价格评估在实际工作中如何操作，其构成价格的各部分如何确定，在此谈点笔者的一些不成熟的意见。首先是构成划拨土地使用权价格的两个基本部分一一土地取得成本和开发成本的确定。从理论上讲，一个企业依法以划拨方式取得土地使用权，都要支付一定费用，如土地补偿费用、拆迁安置费等相关税费。而实际上，过去国家对有些企业给予扶持，有很多企业都是以低于应支付的费

6、用甚至未支付一丁点费用就取得了土地，拥有了划拨土地无限年期的使用权，当然，现在这种情形几乎没有了。而多数企业仍然是全部支付了应缴税费后取得土地，这就造成了同是划拨土地，而取得土地时所花费的费用就有很大差别。我们在进行评估屮，只能坚持以区域客观、平均的费用作为计算依据，坚持客观的重置成本，即以估价期日的、估价对象所在区域的平均取得成木和开发成木作为计价依据，而不应去考虑某个企业在取得土地时实际所支付的历史成木。其次是利息和利润的确定。在这里利息和利润是企业投入资金购买“土地”这个特殊商品而产生的资金利息和投资利润。一般地，利息以同期银行一年期存款利

7、息加上一定的风险调整值确定，利润则是以估价对象的土地使用者所在行业的年平均利润率来确定。最后是对区域平均价格的修止来确定宗地价格。从上面的描述分析中可知道，根据以上成本计算出的划拨土地使用权价格是区域的平均价格，而对区域屮的具体宗地來说，由于在区域屮所处位置、宗地内开发程度的差异，价格又有所不同。因此，在确定宗地价格时，要对区域平均价格作修正，其修正的内容包括对宗地个别因索、土地使用年期、土地利用率、宗地成熟度等因素进行修正。此外，对划拨土地评估是否要出具两种报告：一是划拨土地使用权价格评估报告，另一是在设定有偿使用状态下的上地使用权价格评估报告

8、？笔者认为，划拨土地使用权作为众多土地使用权类型屮的一种，不应该有什么特殊性，除非委托方有特殊要求，那么是因何种目的评估、土地是何种权利