关于划拨土地使用权权益价格评估的探讨

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1、总第599期管理观察2015年12月第36期ManagementObserver下旬出版关于划拨土地使用权权益价格评估的探讨季伟根(嘉兴市广远土地评估有限公司，浙江嘉兴314000)摘要：近几年，随着我国经济体制市场化改革的不断深化，国内土地市场逐渐趋于稳定。但是从整体来说，划拨土地使用权的市场化改革依旧是现代土地市场管理工作的重要内容之一。然而由于我国划拨土地使用权价格的内涵组成、评估确定方法等问题依旧难以解决，这为业内人士的实践操作与实施带来诸多挑战。本文将对如何客观、公正地界定划拨土地价格这一问题进行深刻探讨，以充分保障划拨土地使用权人的权益，为我国地方

2、国土资源行政主管部门和土地评估中介机构改革与发展提供方向。关键词：经济体制市场化改革土地市场划拨土地使用权评估一、划拨土地使用权价格内涵界定支付任何费用的“无偿”取得，其价值构成中都应包括土地取得成本。（一）划拨土地使用权价值属性概述与分析2.土地开发成本一般来说，划拨土地使用权指的是经县级以上人民在实际情况中，土地使用者在取得土地之后，为了政府批准，无偿或在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，满足生产或者生活的需求，应当按照城市规划的要求，取得的没有规定期限的土地使用权。之前国内业界人士进而投入一定量的资金去完成相关的土地熟化过程，其大多认为：划拨土地使用权是

3、被“无偿”取得的，未缴中包括有场地平整、“三通”以及“五通”等基础配套纳土地使用权出让金，因而仅仅具有使用价值而无权益建设，使土地具备开发建设的条件和要求。价值。然而，随着土地使用制度改革的推进以及人们对3.利息和利润划拨土地使用权认识的深化，实际的划拨土地使用权的根据经济学理论中等量资金应获取等量收益的原理权益价值属性会逐渐得到社会认同。以及“机会成本”理论的内容，土地取得和开发过程中所（二）划拨土地使用权权益价值构成分析支付的费用必然要考虑其资金的时间价值即利息和应产生1.土地取得成本概述的利润。因此，划拨土地使用权权益价格理应包含所投入目前能够让划拨土地

4、使用权取得成本的形式有两资金相应的利息和利润费用。通常而言，利息以同期银行种：其一，土地使用者需要支付一定的费用，并非完全一年期存款利息加上一定的风险调整值来确定的。免费取得的，例如就新征农民集体所有权土地转为国有4.部分土地增值收益建设用地方面来说，这一项项费用包括土地补偿费、安土地增值指的是因城市经济社会发展和土地投资改置补助费、地上附着物赔偿费和青苗补偿费、耕地占用良而形成的地价上涨的情况。具体来说，能够引起土地税以及按政府平均取得成本支付的划拨费等相关费用。增值的原因主要有五方面原因：其一是经济社会发展导而对于现代城区内取得国有土地来说，该项费用包括拆

5、致土地利用效率提高、土地需求量增大造成地价上涨的迁补偿安置费、基础配套设施建设费以及相关税费。其二，因素；其二是人口增加导致土地利用集约化程度提高，当前土地使用者“无偿”取得土地使用权，这种情况从促使地价上涨的因素；其三是对供水、供电、学校等城严格的意义上而言使得划拨土地使用权价值构成中似乎市基础设施和公共设施的投资，使各类城市用地更符合不应包括土地取得成本，但事实上土地使用者还是支付城市经济发展需要的原因，进而让土地开发利用能获得了少量的规费，只是数额相对较小而已。因此，划拨土更高的收益；其四是因城市规划的变化，使土地利用条地使用权不论是支付一定费用的“有偿

6、”取得，还是未件发生变化，而这种变化的方向有助于提升土地的经济·152·财务管理与经贸分析效益时，地价将上涨。效证明材料来核定有效成本、若不能提供上述材料的按实际发生时点的土地开发的客观成本来核定有效成本，二、当前划拨土地使用权权益价格确定中存在划拨土地使用权人初次取得、开发有效资金或劳动投入的问题用符号C来表示。（二）投资利息、开发利润（一）从划拨土地管理实践上看，现有划拨土地权益价土地开发阶段利息应根据土地开发程度的正常开发格确定模式有失公平、公正性。周期、各项费用的投入期限和资本利息率，估计应支付一般而言，划拨土地也需要使用者支付所需的征地的利息费用。资

7、本利息率按资本发生时点的利息率计，费、拆迁补偿费及土地开发费、基础配套设施建设费，土地开发周期超过一年，按复利计算，利息用符号R1表即便完全无偿取得划拨土地，但至少土地使用者必须使示。划拨土地使用权人实际支付的有效成本应计算合理用自有资金对土地进行开发或追加资本或劳动投入，使的利润，实际支付的有效成本主要包括土地取得成本、其有所增值，这种情况下，就形成了土地使用者与土地土地开发成本和各项税费。开发利润率依据项目性质，所有者即国家共享划拨土地使用权的财产权。“谁投资，结合项目开发生时点社会投资的正常回报率，估算应取谁拥有”已无争议，但是否“多投入、多拥有”的问题

8、得的开发利润，用符号R2表示。依然存在