划拨土地使用权评估方法探究　

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1、划拨土地使用权评估方法探宄时间:2003年12月04日潘世炳1邹晓云2（1.湖北永业行房地产评估咨询有限公司2.屮国土地勘测规划院）摘要：本文分析了划拔土地使用权与出让土地使用权的差别，阐述了划拔土地使用权评估的儿个关键参数，重点对划拔土地使用权不同的评估方法和需要注意的问题进行了探讨。关键词：土地经济；划拨土地使用权；评估方法划拨土地使用权评估是规范土地使用制度、深化土地使用制度改革的重要环节，是企业改制、城市土地收购储备、房屋拆迂补偿及今后国家征地等经济活动的必由之路，也是实际工作屮亟待解决但又没有解决好的问题。2002年7/11日实施的国家标准《城镇土地估价规程》规定：划拨土地使用

2、权价格评估，可采用收益还原法，市场比较法、剩余法、成本逼近法和基准地价系数修正法等，各方法的应用与出让土地使用权评估和同。但到底如何科学合理地评估划拨土地使用权呢?本文希望从以下几个方面对此进行探讨。1划拨土地使用权与出让土地使用权的差别虽然划拨土地使用权评估可以与出让土地使用权评估采用相同的方法，但毕竞二者在许多方面存在差异，分析它们之间的差异，有助于科学合理地评估划拨土地。1.1土地取得方式及成本的差别土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳土地补偿、安罝等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。划拨土地只是支付丫土地补偿等土地

3、取得费（在早期有些土地使用者连这个费用都不用交），而国家在这一行为过程中并未获得任何收益。国有土地使用权出让是指县级以上人民政府将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用者除/要支付土地补偿费、安置费等土地取得费外，还要支付国家作为国有土地所有者主体应该获得的土地收益。1.2土地内涵权能的差别无论是出让土地使用权还是划拨土地使用权，都是从土地所有权屮分离出来的部分权能的组合，只是土地权能的构成不同而已。出让土地使用权具有较全面的土地权能，包括土地占有权、土地使用权、土地收益权和部分处分权。划拨土地使用权所具有的土地权能则不全面，只

4、包括土地占有权、土地使用权和部分土地收益权和非常有限的土地处分权。1.3土地使用权年期差异土地使用权出让是有年期限制的，其最高使用年限因出让土地的用途不同而不同，其中住宅用地为70年；工业用地为50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，若土地使用者未申请续期，或续期未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。划拨土地使用权一般来说是没有年期限制的，原则上讲，只要土地不改变用途、不改变使用者、不参与经营活动，土地使用者可以无限期使用土地。在某些情况下，划拨土地使用权也存在期限，如我国为鼓励绿化、治沙和开

5、发荒滩等，规定取得这些国有土地使用权的使用者可以在一定年限内免交出让金。这种土地使用权实质上是一种划拨土地使用权，而且是在一定年限内的划拨土地使用权。1.4土地价格差别在同等条件下，划拨土地使用权价格与出让土地使用权价格是不一样的。尽管划拨土地使用权为无限年期，而出让土地使用权为有限年期，但一般情况下，条件相同或相近的土地，出让土地使用权价格要高于划拨土地使用权价格，而不是相反。这是因为，土地价格的内在决定因素是其土地权能。对于土地的占有权、使用权，划拨土地使用权和出让土地使用权两者基本没有差别，但对于收益权和处置权而言，两者差别很大。出让土地使用权含了比较完整的收益权和部分处置权，而划

6、拨土地使用权则仅包含部分收益权（与国家共享收益权）和非常有限的土地处置权。从某种意义上讲，划拨土地使用权收益只是出让土地使用权收益中的一部分。2划拨土地使用权评估的几个关键参数划拨土地使用权评估不同于出让土地使用权评估，除了出让土地使用权评佔所用一般参数外，划拨土地使用权评估还需要一些特殊的参数，这也是划拨土地使用权评估的关键参数。2.1划拨土地补交出让金标准划拨土地价格是划拨土地使用者所享有的划拨土地权益，是整个土地价格中的一部分。也是出让土地价格中的一部分。它们的关系可以表述为:划拨土地评估价格=出让土地评估价格一划拨土地补交出让金标准或者划拨土地评估价格=出让土地评估价格（1一划拨

7、土地补交出让金比例）因此，从某种意义上讲，划拨土地估价的关键是找到当地划拨土地使用权补交出让金的标准，或者是出让金占总价格的比例。在常规土地估价方法测算过程中扣除划拨土地补交出让金标准作为划拨土地价格测算基础。或者将常规土地估价结果扣除划拨土地补交出让金标准后的余额作为待估划拨土地价格。至于划拨土地补交出让金标准，1992年3月8日国家土地管理局第1号令（1992）发布的《划拨土地使用权管理暂行办法》规定：划拨土地使用权补交出让金，