一线房企设计阶段成本管理要点说明

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1、一线房企设计阶段成本管理要点说明　　设计阶段成本管理要点说明　　1.概念设计阶段成本管理要点　　建筑、结构方面　　1)设计前，同设计、营销一起探讨产品类型布置方案,作单一产品测算以及组合方案的成本测算,形　　成较为详尽、准确的最优产品组合方案的成本测算，用以指导概念、规划设计。2)结合周边环境、用地景观资源，合理确定不同地域的不同产品布置；让产品销售利润、土地价值　　最大化。　　3)成本管理部应就土地价值与建筑产品的组合向设计、营销提出建议4)路网布置：　　a)道路设计应在满足消防及道路交通相关规范的前提下：　　①.路网应合理简洁　　②.优化出入口布置,(优化建议时成本人

2、员需要考虑周边环境以及客户使用需求,不能够减　　少出入口后引起客户投诉,导致后期整改而增加成本).③.道路宽度.　　5)停车布置：a)土地利用　　①.地面露天车位最大化　　②.地面停车按照最大边线原则布置b)停车方式　　①.车位平面布置最优化：限定面积内停放量最大。　　②.车位建造成本低到高的顺序为：地面露天车位→首层架空车位→地上独立车库→半地　　下车位→地下车位，具体停车方式要结合容积率情况综合考虑。　　c)停车位体形控制：　　①.高度　　②.单独车位面积。d)车库设置　　①.车库宜集中设置，减少建造成本②.机械车位及地下车库高度预留。　　e)车库设置注意考虑客户使用

3、要求,占地面积较大项目,车位数量需要合理分配，避免集中设置而　　引起业主投诉。　　6)控制不可销售的公建及配套建设面积：　　a)不可销售的公建及配套或不能整体转让经营的面积满足土地规划要求即　　可。　　b)提升附加值而多建的面积，要结合市场销售价格测算建设的必要性,注意提醒设计国家有了新　　的建筑面积计算规范,偷面积而招致的政策风险需要注意避免。c)通过业态分析和市场调查合理确定商业面积。　　7)综合物业管理成本和建造成本，合理布置组团大小，组团出入口布置相对集中，减少管理人员。8)应结合项目周边道路、市政管网的情况，按照土方费用最小的原则确定场地标高：a)“因地制宜”b

4、)动土量最小　　c)尽可能使场地内土方挖填平衡d)降低排水坡度　　e)山地建筑除考虑土方量以外设计需要尽可能减少挡土墙，护壁等的设计　　f)土方平衡需要在具体的工程设施前,推动设计管理部和项目部出一份现场的等高线图以及拟修　　建建筑的标高图纸,两者合二为一后,再成本测算出整个项目的的土方挖填工程量，以及档土墙，护坡成本并将计算结果交给公司管理层决策　　9)总图规划，综合考虑开发周期和永久建筑、园建、交通的合理布局，避免重复建设。10)山地建筑应结合地形情况确定产品类型：a)根据山体高差确定产品类型　　b)控制土方开挖工程量及埋置在土方中的基础11)山地建筑必须比选边坡支护

5、方式：　　a)结合山体实际情况及高差明确边坡支护方式。　　b)边坡支护方式成本递增顺序一般是：自然土方放坡、预应力锚杆＋砼喷设，毛石挡墙，砼挡墙。　　山地建筑必须比选边坡支护方式。　　12)确定赠送面积大小：　　a)山地建筑应该结合地形情况确定赠送面积大小。13)合理利用场地地形地貌　　a)利用原有地形的起伏关系完成山水造型。避免洼地堆山、水系开挖的大量土方施工费用和地下　　管线反刨以及大面积新作水系增加防水、补水费用。　　安装方面　　1)电梯布置方案选择：　　a)从成本角度，超高层尽量选用两阶段提升布置方案。b)在市场无特殊要求下，采用一梯多户方案。　　c)测算以及选定

6、电梯轿厢装修标准。　　园林环境方面　　1)充分考虑利用场地景观资源，提升产品品质：a)不同景观与建筑产品的合理搭配。　　b)不同分期、不同产品与景观位置、特性的均衡组合。2)明确景观单位控制成本：　　根据公司标准化产品系列将每种产品的景观成本总结出来，然后根据最新的市场价格和项目的特殊情况调整后，提交最新一版的单位景观成本控制建议供设计、营销考虑，同时提供给设计单位作为设计控制参考，注意根据景观重要程度区别对待。3)明确软硬景控制比例：　　统计已有项目软硬景面积比例，提供给设计管理部及设计单位作为设计控制参考。通常软景比硬景便宜，因此应该尽可能多的设置软景，少做硬景。　　

7、2.单体方案设计阶段成本管理要点　　建筑、结构方面1)建筑方案选型：　　a)评估平面、竖向等各方向的复杂程度，选择规则的建筑平面，尽可能减小建筑专业的不合理　　布置带来成本的增加。1）、高层建筑单体应选择对称形式；考虑抗震及成本要求，外挑外挂构件宜减少；2）、控制屋顶造型。　　b)注意事项：以上项目需要成本人员有一定的结构知识，因此平时要多参与相关结构方面的讨　　论和协商，提高结构方面的专业水平，积累经验，并逐步形成方法论。　　2)确定合理层高：　　a)结合销售、成本等因素确定层高，一般情况下，住宅层高米性价比较优,层高每增加