设计阶段成本优化要点.pdf

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1、14N162设计课程参考资料（一）设计阶段成本优化审控原则（二）设计成本优化关键审控要点【方案、施工图】（三）启示建议（一）设计阶段成本优化审控原则一、发展阶段二、审控原则三、成本失控主因及控制阶段四、设计成本优化重点五、设计阶段成本优化核心一、品牌发展商成熟公司设计成本优化发展阶段由“节约减配”向“质量效益”转变。全员全控基于客户细分成本精细化控制舍本而求末精细化成本规划节约减配决策规划纯技术决策+专业（二）设计阶段成本优化审控原则基本原则：全员全控基于客户细分成本控制省钱等于赚钱成本控制不等于省钱以经济合理的成本，最大的提升

2、产品的竞争力，并形成行业成本优势。产品成本能提升顾客价值、带来经济收益。成本审控基于项目定位与客户选择及竞品分析；设计前期、实施方案必须审控前置。规避定位失误、配置不当、或有损产品品质底线减配（二）设计阶段成本优化审控原则1、合理规划有效成本以经济合理的成本，最大的提升产品的竞争力，并形成行业成本优势。等值定位原则思考时,“海阔天空”，执行时“入地三分”不可能有完全准确的预测判断根据地块的特点和市场定位进行项目的细节设计、规划、建筑、房型比、配套、物管……并非大就是好，全就是好，合适就好，避免不必要的成本开支（客户不认可〕尽量在

3、营销全过程中减少弱项和劣势，这是买方市场下竞争的必然（二）设计阶段成本优化审控原则2、严格控制无效成本产品成本能提升顾客价值、带来经济收益，无重大成本浪费，控制、减少无效成本的发生。（二）设计阶段成本优化审控原则3、事前控制，循序渐进可研成本测算、目标成本、动态成本与结算成本相互印证并大体一致，公司对成本的发生具有较强的事前控制能力。（三）成本失控主因及控制阶段1.宗地失控设计前期2.定位失误3.配置不当实施方案4.设计保守5.效果更改施工图6.图纸质量（四）设计成本优化重点（四）设计成本优化重点前提主体建安无效成本基础目标：优

4、化客户看不见的成本！三边状态下，保证质量控制的前提下，充分发挥专业优势，优化客户不关注的成本！优化客户看不见的结构成本，省下来的都是利润！
客户关注：建筑规划、建筑立面、平面户型、景观配套、精装修
客户对基础、房屋结构基本不关心，也没有专业能力去关注。（五）设计阶段成本优化核心支持营运反应动态服务战略提升品质（二）设计成本优化关键审控要点设计前期1.成本规划一、实施方案2.方案选择二、施工图3.规划审控1、成本规划设计控制要点①临界产品选择②可售比③产品附送率案例分解④停车率与停车方式⑤商业及业态⑥会所及配套⑦人防及分区

5、①临界产品选择•高层or超高层•18F高层100m•11F小高层120m•9层or？层人防140m150m•7F多层•高层60m80m①临界产品选择A.控制体型（高宽比）高宽比不宜>6~7•控制合理高宽比，避免体型不规则导致超限•通过设置拉板或调整建筑平面，避免三项不规则B.控制总高/层高关注建筑总高临界点60m、80m，严控层高①临界产品选择控制体型（高宽比）原则：控制合理高宽比，避免体型不规则导致超限对钢筋含量的影响：
若高宽比介于7～8之间，钢筋含量一般增加可达10%～15%。
若出现三项及以上不规则，必须超限审查，钢筋

6、含量一般会增加10%，最高可达20%～25%。对策：1、控制高宽比不宜>6~7。2、通过设置拉板或调整建筑平面，避免三项不规则。①临界产品选择案例：某项目，7度区，高层板式住宅，剪力墙结构，高宽比达7.9，含钢量高达76kg/㎡，因高宽比过大，导致剪力墙数量和厚度大大增加，仅剪力墙单项含钢量达42kg/㎡，即使经过努力优化，总含钢量仍在65kg/㎡以上。高宽比过大，结构方案属先天不足，即使请大师来优化，成本也居高不下。①临界产品选择：注意层数影响人防面积核算例：某市人防面积计算规则•9层以上按基底面积、9层以？下按标准层的2%•

7、测算规则的理解？•需注意人防等级上限面积②可售比对于低成本、低售价、快销售、高容积率项目需评估测算，注意如下定位及设计：架空层地下室会所大堂管理用房、设备用房、不可分摊面积②可售比可售比计算，如下两种都是可行，但关键是控制“低成本、低售价、快销售项目”不可售建造规模。另外，因不同项目公建占比不同，也可在公建面积确定后，仅进行跟居住相关的可售比测算销售面积可售比=①地上总建筑面积）；或②总建筑面积（含地下）③产品附加值附件值核心是否报建能满足政府要求，以及自身管理措施基本原则：附加面积售价＞“建安+管理费”综合成

8、本•综合楼面地价、销售均价、建安成本三者关系确定赠送价值比例•高地价一般采取高附加值、高售价策略低地价一般采取低附加值、平均售价策略•优先赠送客户既喜欢建造成本又低的赠送形式•重点控制建安成本较高的入户花园、凹阳台、阳光室、地下室、2.2米下夹层面积④停车率与车