第七章 财产税收制度

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1、第七章财产税收制度土地、房产、车船税收制度2内容提要房产税契税车船税车辆购置税土地、房产、车船税收制度3房产税一、房产税的概念房产税是以房产为征税对象，按照房产的余值或租金收入，向房产所有人和经营管理人等征收的一种税。二、房产税的纳税人房产税的纳税人为产权所有人。（一）产权属于国家所有的，由经营管理单位缴纳；（二）产权出典的，由承典人缴纳；产权出典，是指产权所有人为了某种需要，将自己房屋的产权，在一定期限内转让（出典）给他人使用而取得出典价款的一种融资行为。产权所有人（房主）称为出典人；支付现金或实物取得房屋支配权

2、的人称为承典人。（三）产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产的代管人或者使用人缴纳。土地、房产、车船税收制度4房产税三、房产税的征税对象与征税范围（一）征税对象：房产。房产是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和维护结构能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。独立与房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、菜窖、室外游泳池等，不属于房产。（二）征税范围：城市、县城、建制镇和工矿区四类地区的房屋，不包括农村。土地、房产、车船税收制度5房产税四、房产税

3、的计税依据（税基）（一）自用房产（从价计征）：以房产的余值作为计税依据。房产余值是指房产原值一次减除10％至30％以后的余值。房产余值=房产原值×（1－扣除比例）1、房产的原值，是指纳税人在“固定资产”科目中记载的房屋原价。房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。2、10%—30%的扣除比例，由各省、自治区、直辖市人民政府确定。（二）出租房产（从租计征）：以房产的租金收入作为计税依据。土地、房产、车船税收制度6房产税五、房产税的税率（一）自用的房产（从价计征）：1·2%；（二）出租

4、的房产（从租计征）：12%个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，减按4%的税率征收。六、房产税应纳税额的计算（一）自用的房产：应纳税额=房产原值×（1－扣除比例）×税率（二）出租的房产：应纳税额=租金收入×税率房产税案例1：某企业2009年年底自有经营用房原值为50万元。已知当地规定的扣除比例为25%，计算该企业2009年应缴纳的房产税税额。应纳税额=50×（1－25%）×1·2%=0·45（万元）案例2：李某自有一栋楼房，共16间，其中用于个人生活居住的3间（房屋原值为6万元），用于个人开餐馆的4间（房屋原值

5、为10万元）。2009年1月1日，李某将剩余的9间房中的4间出典给王某，取得出典价款收入10万元；将其余的5间房出租给某公司，每月收取租金5000元，期限均为1年。该地区规定按房产原值一次扣除20%后的余值计税。计算李某2009年应缴纳的房产税税额。经营用房应纳税额=100000×（1－20%）×1·2%=960（元）出租房屋应纳税额=5000×12×12%=7200（元）本年应纳税额=960+7200=8160（元）房产税案例3：甲制药厂位于市区，2010年末结转到本年度的固定资产原值为5200万元。其中房产原值

6、为3200万元；机器设备原值为2000万元。当年签订租赁合同一份，7月1日将房屋原值为200万元的仓库出租给某商场，出租期限2年，租金共计48万元，签订合同时预收半年租金12万元，其余在租用期的当月收取。计算甲制药厂2011年应缴纳的房产税、营业税、城建税和教育费附加。当地规定的扣除比例为25%。应纳房产税=（3200－200）×（1－25%）×1·2%+200×（1－25）×1·2%×50%+12×12%=29·34（万元）应纳营业税=12×5%=0·6（万元）应纳城建税=0·6×7%=0·042（万元）应纳教育

7、费附加=0·6×3%=0·018（万元）土地、房产、车船税收制度9房产税七、房产税的减免税（一）国家机关、人民团体、军队自用的房产免税；（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产免税；（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免税；（四）个人所有非营业用的房产免税，对个人所有的居住用房，不分面积多少，均免税。（五）经财政部批准免税的其他房产。土地、房产、车船税收制度10房产税八、房产税的征收与管理（一）纳税义务发生时间1、纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税；2、纳税人委托施工企业建设的房屋，自办理验收手

8、续之次月起征收房产税（纳税人在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋，应按规定征收房产税）；3、购置新建的商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税；4、纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳房产税；5、出租、出借的房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税；6、房地产开发企业自用、出租、出借