房地产定价制定作业指引2010

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5、2009-11-19审核营销评审委员会日期要素权重定价指引成本加成预期收益定价指引楼层、单元、观景价格调整指引项目价格调整系数住宅底商定价指引附：项目要素权重定价表（附1）价格审批表（附2）价格调整系数表（附3）修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人审批人作业指引目标：通过要素权重定价和成本加成预期收益定价两种方法确定项目初始参考均价，通过调整后作为项目定价基础，并根据楼层、朝向、入市阶段等因素分别制定楼盘价格表。一、要素权重定价法要素权重定价根据住宅项目定价所参考的各个要素对价格影响程度编制权

6、重比例加权计算得出项目销售价格。对比项目所在地其他在建在售同类住宅项目各要素权重及其售价编制本项目竞争类比价格。要素权重定价法兼顾项目自身情况及竞争环境，是对主客观因素综合量化评判，是基于定价期间现状判定，可反复使用，适用于项目初步入市及分阶段推盘价格调整。此方法为市场竞争导向型定价。1、确定住宅项目价格评估要素根据住宅项目一般影响依据和市场需求，分列以下13个要素作为参考依据：区位、配套、交通、周边环境、景观、建筑风格、城市规划、项目体量、户型、物业服务、品牌、广告宣传、装修标准。其中装修标准在

7、权重定价过程中需要单列考虑，属于成本导向定价对要素权重评估的补充，据实选填。要素内容诠释区位距离城市或区域中心远近、临街面配套城镇基础设施、社会公共服务设施、文化教育、医疗、娱乐、日常交通公共交通线路、交通干道距离、以公交到达中心区域时间周边环境周边自然环境、地形地貌、周边设施及建筑、企业机构景观景观规模、风格、景观种类等建筑风格建筑风格是否鲜明、在当地的接受程度和前瞻性城市规划规划期限、规划完善程度、区域重要程度、现状项目体量总占地、建筑面积、户数户型结构是否合理、户型比例与市场需求一致程度、实

8、用性或得房率物业服务物业公司资质、服务内容、收费标准品牌开发商知名度、资质、总资产及开发量、项目知名度广告宣传投放媒体、频率、创意设计装修标准毛坯、简装、精装、附送设施成本2、确定各要素权重在确定要素后，对各要素重要程度进行评估，确定各要素所占项目权重，编制要素权重定价表（权重详见附表1）。要素权重评估见价格制定流程。1、本项目及竞争项目各要素评分营销评审委员会针对本项目及同类竞争项目综合评分，各要素评分分为1~10分，1分为最低分，10分为最高分。填入要素权重定价表。2、利用要素