营销定价指引-房地产

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1、编号：PLDC-YX-10-2016（A）宝龙地产定价作业指引页码：第1页共5页编号：PLDC-YX-10-2016（A）宝龙地产定价作业指引页码：第2页共5页一、目的为进一步规范项目定价流程标准、模板，特制定本办法。二、适用范围本指引适用于集团下属各项目的定价。三、定价原则1.所有项目在拿地初始由决策层即定出全案销售总金额指标。2.根据总销售金额定出各产品业态。3.确定各产品业态的总销售金额。4.根据各业态可售面积定出各业态初始销售均价。5.最后在销售阶段根据最新市场变化和客户试盘确定最终售价。四、各业态定价标准1.综合体各类产品均价比原则产品类上海非上海住宅11MALL2.5-32

2、.5-3商业街2-2.52-2.5底商1.5-21.5-2酒店式公寓（毛坯）0.65-0．80.75-0．8类住宅大平层（毛坯）0.7-0.850.8-0.85写字楼0.65以上0.65以上注：若MALL、商业街、底商在地铁500米范围内，按MALL3、商业街2.5、底商2的系数定价；若不在500米范围内的，按MALL2.5、商业街2、底商1.5的系数定价编号：PLDC-YX-10-2016（A）宝龙地产定价作业指引页码：第3页共5页2.MALL楼层各楼层独立店与一层独立店的价格比例一层1纯二层0.6各层均价比原则一拖二二层0.45三层0.4四层0.4若正面店铺系数为1，主内街为0.8

3、，次内街为0.6，后街为0.6角铺加价30%-40%独立店在同层均价的基础上主力店入口边的店铺加价20%-30%特小店加价20%3.步行街楼层各楼层独立店与一层独立店的价格比例一层1各层均价比原纯二层0.6则一拖二二层0.45三层0.3主干道沿街店系数为1的情况下，内街为0.7在同层均价的主出入口的角店或周邻店增加30%-40%基础上单层小铺加价10%编号：PLDC-YX-10-2016（A）宝龙地产定价作业指引页码：第4页共5页4.底商楼层各楼层与一层比例各层均价比原一层1则纯二层0.6一拖二二层0.45在同层均价的单层小铺加价10%基础上角铺加价30%-40%5.住宅：考虑差别定价

4、：8000元／㎡以下：层差按20-30元／㎡。8000元／㎡-12000元／㎡以上：层差按40元／㎡百米以上住宅：1-23层每层递增，23-顶层倒数第二层一个价，顶层和中间层一个价层差百米以下住宅：1-顶层倒数第二层每层递增，顶层和中间层一个价1.花园按（花园面积X底层单价15%）计入底层房价；2.地下室按（地下室面积X底层单价30%）计入底层房价；备注3.露台按（露台面积X顶层单价10%）计入顶层房价；4.阁楼（2.2米以上）按（阁楼面积X顶层单价10%）计入顶层房价住宅南向比北向高2%-3%朝向差住宅东向比西向高2%-3%最好与最差的价差在10%以上景观差看河、公园、好环境要大幅加

5、价，可了解当地市场情况而定1.尽量利用一层做独立私家花园，有条件可以做复式。2.利用顶层做小复式，顶层少面积。营销对3.营造良好的景观来提高售价。户型设4.偷面积。计需提5.做好的户型。出的要6.减少地库面积。求7.入口大堂是否按标准。8.管道井是否破坏平面、立面。编号：PLDC-YX-10-2016（A）宝龙地产定价作业指引页码：第5页共5页6.酒店式公寓和大平层(1)层差：层差按均价0.3%---0.5%。(2)朝向差：南向比北向高8%-12%；东向比西向高3%-5%。7.写字楼(1)层差：层差按均价0.5%---1%。(2)朝向差：南向比北向高8%-12%；东向比西向高3%-5%

6、。五、定价流程1.全盘定价(1)项目获得报批图纸后，区域营销部应组织对图纸户型、面积的合理性进行再一次梳理，并将修订建议汇报决策；(2)根据市场实际情况，制定项目各类产品均价报批；（定义为《全盘定价方案》）(3)根据审批后的均价，结合《地产项目定价管理办法》制定一户一价表报批；（定义为“原价格”）2.试盘定价(1)试盘时间：项目开盘前3天内，执行试盘方案；(2)试盘价格：原则按原价格执行；若市场情况变化，则上报调整后形成试盘价；(3)试盘产品：该次推售产品总量的5%～10%，挑选不同位置、总价、面积段的产品试盘；(4)邀约客户量：原则上各类产品挑选5～10组客户试盘（视各类产品推售量及

7、蓄客情况制定）；(5)试盘方案：需附该次推售产品位置图、试盘产品位置图、客户落位图，上报审批；(6)现场执行后及时上报《项目试盘评估报告》,经集团决策层审批后执行开盘；3.开盘定价(1)按集团决策层最终决策的价格开盘；(2)若开盘价格有签批调整，应及时报批；4.开盘后调价(1)开盘后余屋顺销，若市场情况变化或为实现快速去化，价格及时报批，原则上调价后需去化70%；(2)开盘后客户申请按开盘价购买，开盘后15日内由项目总审批，之后按集团权限审批流