房地产定价制定作业指引

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1、项目价格制定作业指引编制市场开发中心日期2009-11-19审核营销评审委员会日期要素权重定价指引成本加成预期收益定价指引楼层、单元、观景价格调整指引项目价格调整系数住宅底商定价指引附：项目要素权重定价表（附1）价格审批表（附2）价格调整系数表（附3）修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人审批人作业指引目标：通过要素权重定价和成本加成预期收益定价两种方法确定项目初始参考均价，通过调整后作为项目定价基础，并根据楼层、朝向、入市阶段等因素分别制定楼盘价格表。一、要素权重定价法要素权重定价根据住宅项目定价所参考的各个要素对价格影

2、响程度编制权重比例加权计算得出项目销售价格。对比项目所在地其他在建在售同类住宅项目各要素权重及其售价编制本项目竞争类比价格。要素权重定价法兼顾项目自身情况及竞争环境，是对主客观因素综合量化评判，是基于定价期间现状判定，可反复使用，适用于项目初步入市及分阶段推盘价格调整。此方法为市场竞争导向型定价。1、确定住宅项目价格评估要素根据住宅项目一般影响依据和市场需求，分列以下13个要素作为参考依据：区位、配套、交通、周边环境、景观、建筑风格、城市规划、项目体量、户型、物业服务、品牌、广告宣传、装修标准。其中装修标准在权重定价过程中需

3、要单列考虑，属于成本导向定价对要素权重评估的补充，据实选填。要素内容诠释区位距离城市或区域中心远近、临街面配套城镇基础设施、社会公共服务设施、文化教育、医疗、娱乐、日常交通公共交通线路、交通干道距离、以公交到达中心区域时间周边环境周边自然环境、地形地貌、周边设施及建筑、企业机构景观景观规模、风格、景观种类等建筑风格建筑风格是否鲜明、在当地的接受程度和前瞻性城市规划规划期限、规划完善程度、区域重要程度、现状项目体量总占地、建筑面积、户数户型结构是否合理、户型比例与市场需求一致程度、实用性或得房率物业服务物业公司资质、服务内容、

4、收费标准品牌开发商知名度、资质、总资产及开发量、项目知名度广告宣传投放媒体、频率、创意设计装修标准毛坯、简装、精装、附送设施成本2、确定各要素权重在确定要素后，对各要素重要程度进行评估，确定各要素所占项目权重，编制要素权重定价表（权重详见附表1）。要素权重评估见价格制定流程。1、本项目及竞争项目各要素评分营销评审委员会针对本项目及同类竞争项目综合评分，各要素评分分为1~10分，1分为最低分，10分为最高分。填入要素权重定价表。2、利用要素权重定价表（附表1）进行要素权重计算。ew代表要素权重，s代表评分值。每一项要素得分与要

5、素权重乘积求和得出本项目与各对比项目加权得分，加权得分公式如下：t=标准分加权得分以T表示，各项目加权得分以t表示。t/T=μ，μ（μ1，μ2，μ3……竞争项目1的定价常数为μ1，以此类推）为定价常数。各项目均价为Pn（n=1，2，3……竞争项目1的均价为P1，以此类推）Pn/μ=当地住宅标准价。标准价用以衡量当地一般住宅的市场售价，标准价的计算结果与当地一般住宅市场均价偏离程度可测。3、根据本项目与各对比项目加权得分结果对比，并取各项目加权得分与标准分比值作为定价系数，依据对比项目售价得出本项目定价范围。定价公式如下：本项

6、目价格P=标准价×μ要素权重及项目评分流程参与部门集团组织营销评审委员会、项目公司总经理、营销部目标制定各定价要素权重、对待定价项目及竞争项目评分营销评审委员会要素权重编订1、集团采用统一要素权重表，各要素所占权重为标准定值。由集团营销评审委员会统一编制，若项目所在地存在特殊情况需要对权重赋值更改的在价格评审会议上另行定值。项目公司或前期准备小组2、对项目所在地市场调研后，根据情况对竞争性对比项目和本项目各要素进行评分。项目公司营销部或前期准备小组3、计算当地标准价及项目价格产品管理中心4、标准价与当地住宅均价偏离程度测算市

7、场开发中心5、复核价格营销评审委员会6、审核并确定项目价格，会签价格审批表（附表2）二、成本加成预期收益定价法为投资回报率预期导向型定价1、成本加成预期收益定价法是综合成本导向定价与目标收益结合编制项目价格的方式。其中价格=成本（含税）+利润，此方法中明确利润占项目售价的百分比。此方法得出的项目初始均价为基准值。其公式如下：P=项目成本×（1+X）p为项目价格，x为加成率即利润占项目成本的比率，此项便于计算投入产出比。经过成本加成后得出的项目价格P仅为基准值。2、目标利润的确定的判断依据可参考因素：（1）项目所在地（区域）房

8、地产开发平均利润率（2）本项目运作成本实际情况（3）集团公司经营运作本项目预期收益及滚动开发节奏（4）经营水平评估3、通过得出价格基准值P后，在此基础上根据投资收益率的估算进行调整获得实际售价。在成本的基础上，按照目标收益率的高低计算售价的方法。其计算的步骤如下：（1）确定目标收益率目标收