土地地价分析

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5、负担。那么，究竟应该以多少价格进行土地的竞价才最合适呢？开发企业的方法一般是在受让土地前对土地所涉及的项目进行全面的测算，首先从土地交易中心取得详细的地块资料，再组织有经验的从业人员根据技术指标和规划管理技术规定，详细规划出各种建筑的面积，确定综合技术经济指标，最后综合建筑成本、开发营销费用、税收以及市场售价，推算出能够承受的土地成本范围，以此作为取得招拍挂等经营性土地的依据。这种方式的优点是结果相对精确，缺点是费用高、耗时长。许多房地产开发企业为此聘请专门的地产顾问公司进行前期策划，该前期策划费一般要占整个项目营销费用的三分之一以上；更专业

6、、分工更精细的房地产公司也可以依靠自身的力量进行策划，参与者包括组织策划人员、建筑规划人员、市场调研人员，所产生的策划费用也常常不菲。笔者从事房地产工作多年，组织、参与过多个房地产项目的开发，一直关注地产市场的走势，经过多年的观察和探讨，在多个拍卖的房地产项目的地价资料的基础上，总结出一个简易的地价评测方法，熟练掌握这种方法可以在一分钟内估算出地价。这种方法非常适用于各个房地产开发公司的老总们在作项目预测、地价评估时估算土地价值。下面我将用详细的例子阐述这种方法。一、计算公式：　Ｖ＝σ×ｒ×666.67平方米/亩　Ｖ－每亩土地的价值σ－每平方

7、米建筑面积的土地成本ｒ－容积率Ｖ每亩土地的价值是经营性土地进行招拍挂时的最后成交价，是老板们作为决策的依据；σ每平方米建筑面积的土地成本是项目运作成功的关键，是老板们的心理底价，它的取值是本公式的核心，下面我将举例说明它的取值方法；ｒ容积率可以从土地交易中心的详细地块资料中取得。二、举例说明：２００６年１月１３日，四川省成都市土地交易市场以平均超过起拍价一倍以上的成交价拍出全部四块土地，竟得人分别是成都市最有名的房地产开发企业，成都万科房地产有限公司、四川蓝光和骏实业股份有限公司、成都力迅房地产开发有限公司。因其中宗地编号为３和４的地块在地块

8、位置、用地规划性质、容积率、建筑高度等技术指标上具有相似性和可比性，故我以３、４号地块分别举例来说明上述计算公式及ｖ的取值。两块土地的成交情况是：３号地块起拍价58