土地供给-房价地价

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1、住房供给含义（1）定义指由市场向住房投资者和住房消费者提供其所需的住房存量与住房服务流量的过程，其内容包括：1、存量供给2、流量供给（2）住房供给的影响因素商品价格：土地价格+社会平均生产成本其他商品的价格生产技术的变动生产要素的变动政府的税收和扶持政策厂商对未来的预期我国土地供给制度历史变革1988年以前，我国一直实行土地无偿、无限期使用的土地制度从1988年开始，除国家机关、基础设施和军队等用地实行划拨外，经营性建设用地实行有偿出让制度从2002年开始，对经营性建设用地实行招拍挂出让制度。目前我国已经基本形成了以政府垄断土地一级市场、土地储备制度、经营性用地招拍挂出让制度为主要内容的土地供

2、给制度体系。1987年在深圳进行的我国第一次土地拍卖框架思路——房价决定地价政府社会招拍挂我们的观点各方观点理论供给理论房价地价关系分析招拍挂制度的影响结论及建议学者一、我们的观点地价因素并不是推动房价上涨的主要原因相反是房价推动了地价上涨：由于高房价，房地产开发商和炒房者看到了房产市场里的巨大利润空间，才把大量资本投入房地产，土地需求激增，推高土地价格。一、我们的观点住房市场需求变化带来的获利机会，首先引诱企业家和金融资本家产生投资需求，进而直接引致土地需求，而这种需求结合一定的土地供应形成土地价格。也就是说，住房价格变化引致土地价格变化。地价上涨房价上涨住房需求旺盛房产商有利可图扩大生产，

3、竞逐土地加剧土地需求二、各方观点1、政府——“招拍挂”——土地使用权出让方式2002年国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，叫停土地使用权协议出让方式。2002年7月起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，其使用权必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易二、各方观点1、政府——“招拍挂”——土地使用权出让方式地价上涨客观可能影响房价，但不是主要因素地价因素占商品房成本的23%（2005年北京市国土资源局新闻发言人、副局长张维迎支出，根据国内32个主要城市数据，地价因素只占商品房成本的23%）二、各方观点2、社会：房地产暴利社会民众及学者普遍认为房地产属于暴利行业。一位不愿透

4、露姓名的业内人士分析，以号称低利润的某大集团为例，如果按照去年四个在广州销售楼盘平均价格12600元/平方米，每平米净利润993元，而广州去年商品房均价9346元，利润率也达到33%以上。—独家调查：房地产到底是不是暴利行业？2010年05月27凤凰网房产二、各方观点2、社会：房地产暴利任志强：没有巨大的利润支持，无法建设品牌，因此房产品牌就该具有暴利。徐滇庆：2004年的数据显示，仅房价上涨的部分老百姓就多花1600亿元，房地产商得到的利益应该交税，经过调查，房地产商增加的税收只有100多亿元，其余的哪里去了？无疑成为房地产开放商的暴利所得。——徐滇庆：《房地产泡沫VS暴利》，《经济导刊》2

5、006年第7期二、各方观点3、学者：房价决定地价房价形成的过程中房地产商根据市场需求来确定房价。第一轮房价的上涨，会带来土地需求的增加、从而带来土地价格的上涨。实证研究:房价决定地价因此，控制房价过快上涨，主要调节房地产供求关系，而非一味降低地价乃至否定土地“招拍挂”制度。例如，政府应加大普通商品房、经济适用房和廉租房的供给，同时对投机性或投资性需求进行严格限制。(况伟大，李涛；《土地出让方式、地价与房价》，《金融研究》2008年12月)三、理论两种针锋相对的观点:一是“成本论”,认为房价很大程度上由地价决定;二是“供求论”,认为土地需求是引致需求,地价上升是房价上升的结果而不是原因（一）供给

6、理论在增量房地产市场中,房地产价格是由市场增量供给和有效需求两者相互作用所决定的。从短期来看,一方面土地购置受到政府土地出让计划的限制并需要一系列的审批手续,资金的筹集也需要一段时间,因此,土地、资金这些最重要的生产要素短期内是不可改变的;另一方面,房地产产品的生产周期较长,其沉没成本也较高。因此,短期内房地产供给缺乏弹性甚至无弹性,房地产价格主要由需求决定。从长期来看,随着时间的推移,一方面,新的生产者可以自由进入房地产业,而原有的生产者可针对市场价格的变化改变所有生产要素的投入量和生产规模,如开发商可以进行土地储备用以在价格上涨后增加开发量;另一方面,长期内新增加的开发项目得以完工,市场上

7、的房屋供给量相应得到增加。因此长期房地产供给有弹性。同时,根据边际收益等于长期边际成本和平均成本的均衡原则,长期均衡状态下的房屋供给量水平不仅是边际成本等于价格下的生产规模,也是长期平均生产成本最低点所代表的生产规模。因此,当土地成本、建安成本、税费等生产成本发生变化带来长期平均成本和边际成本发生变化后,这种均衡产量和最优生产规模也会发生改变。也就是说,长期供给量受到包括土地成本、建安成本、税费等