华侨城天津项目土地价值分析报告.pdf

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1、天津华侨城项目——土地价值分析报告2007/07/1511.土地价值承载力2.价值实现风险判断3.拿地策略2土地价值承载力项目基本情况发展动力及潜力市场机遇与价值空间项目分析（津塘路项目、新开路项目）3项目基本情况位置：河东区新开路路新开路立交桥外环南侧总占地：36841.1平米中总建筑面积：120400平米，其中居环住面积约11.8万平米，公共服务设施内环面积约0.24万平米位置：河东区津塘路一号桥南侧总占地：178883.6平米总建筑面积：335302.1平米，其中居住面积约23.5万平米，商业金融面积约10万平米红桥区河北区河东区南开区和平区关键

2、词：天津河东河西区4土地价值承载力项目基本情况发展动力及潜力市场机遇与价值空间项目分析（津塘路项目、新开路项目）5发展动力与潜力1、天津城市发展动力与潜力——城市读解城市职能：中央直辖市国际现代制造业基地中国北方第一大港北方国际航运中心，航空枢纽港，区域综合交通枢纽环渤海地区经济中心北方国际物流和会展中心以金融商贸、科技信息、文化教育为主的北方最大的沿海开放城市区域性服务中心以近代史迹为特点的国家历史文化名城以港口为中心的海陆空相结合立体交通网络贸易金融、物流成为未来城市发展新兴动力北方重要的经济中心，环渤海经济圈核心城市6发展动力与潜力1、

3、天津城市发展动力与潜力——政策导读滨海新区地位确立使天津产生区域联动效应，辐射多个热点区域环渤海经济圈带动天津整体产业结构调整进入新成长期70/90政策出台盘整天津楼市整体结构新家园计划使城市点面发展逐步铺开海河改造推动六大节点区域发展提速轨道交通等路网规划完善缩小城市距离感7发展动力与潜力1、天津城市发展动力与潜力——第三极环渤海面积：521120平方公里•中国经济增长第三极人口：约2400万人均GDP：20263元•国家战略发展重点长三角面积：99600方公里人口：约7500万•区域可预见的未来，具备极人均GDP：35040元大发展潜力与持续发展动

4、力珠三角面积：521120平方公里人口：约2400万人均GDP：42499元8发展动力与潜力1、天津城市发展动力与潜力——京津双核•区域范围——京津唐、京津保两三角区域•发展方向——核心城市有机疏散，与区域内重新集中结合•发展战略——区域空间经济一体化，京津双核、多中心■以京、津为核心■京津大都市轴为增长极■大中小城镇相结合■多层次开放型都市体系■天津、秦皇岛等港口为出海口京津冀经济圈•京津城市联动凝成主发展轴，规划■渤海西部秦—唐—津—沧海岸线■京津保、京津唐两三角和京张、促进人口流动，促使商品房客为增长带京承生态走廊为骨架户进一步泛化9发展动力与潜

5、力1、天津城市发展动力与潜力——交通联动•城际轨道——2005年7月开工,拟建5座车站（北京南站、亦庄站、永乐站、武清站、天津站）——预计2007年底建成，2008年投入运营——全长115公里，时速为200公里——京津城际轨道交通将与北京地铁4号线于北京南站实现换乘，且可能同北京14号线对接——铁路公交化后，北京、天津间将实现半小时通达，天津站至滨海新区半小时通达，滨海新区至海港半小时通达•城际铁路和城市轨道交通建设，使京津联系得到质的提升•居住在天津中心城区、工作在滨海新区和北京，将可能成为寻常事10发展动力与潜力250025%1、天津城市发展动力与

6、潜力——双核驱动200020%150015%100010%5005%00%'01'02'03'04'0506滨海新区GDP（亿元）6678211000125016091961浦东新区GDP（亿元）108212511504179021092365滨海新区GDP增幅16%19%18%20%22%20%浦东新区GDP增幅15%14%17%16%15%13%中心城区：全市主中心滨海新区：都市副中心−人口：470万以内−人口：430万−用地：80平方公里双核−用地：140平方公里−职能：−职能：驱动行政、综合服务中心立足天津，服务环渤海，辐射“三北”，面向东

7、北亚提升金融、商贸、科教、信息、旅游等现代服务职能以科技研发转化为重点，发展高新技术产业和现代服务业，提升港口适当发展都市型工业服务职能突出城市文化特色以国际港口、物流、现代加工和现主城区•中心城区：城市发展的服务平台代服务业为主的城区滨海新区城市经济引擎，国际港口都市标志•滨海新区：经济增长的动力引擎•双核驱动：城市经济重心东移，实现经济洼地后发优势的战略要地11发展动力与潜力总体规划（2004－2020）1、天津城市发展动力与潜力——规划提速城市结构：“双中心+多组团”是规划结构主中心：依托海河主轴线的中心城区副中心：天津港、开发区、保税区和

8、塘沽区形成城市副中心多组团：中心城区近郊新型组团津滨走廊：轻轨、快速路形成带状组团空间布