汉阳大道号地块土地价值分析.doc

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1、汉阳大道140号地块土地价值分析及市场前景研究一、总说明（一）目的为平抑土地拍卖制度所带来的房价上扬，武汉市土地拍卖中心近期加大了拍卖土地供应量。根据公司土地储备计划，以及公司高层对挂牌土地的初步了解，特委托企划部和营销部对汉阳大道140号地块做更深入的调查论证，以便充分认识其土地价值（包括商业价值和住宅价值），并为公司是否参与竞拍提供基本决策依据。（二）主要方法由于时间较紧，本次调查对全国现有商业形态和武昌、汉口的高档住宅部分的调查采用网络方式，没有一一去现场调查；对汉阳规划方面的资料在查阅相关部分电子政务网外，也查询了相关统计年鉴，未去相关部门咨询；针对住宅部分，仅对汉阳现

2、有部分可能竞争对手做现场调查和咨询，针对商业部分，仅对武汉代表性的大型商场做了现场观察，对汉阳大道和鹦鹉大道的商业气氛做了亲身感受，没有详细统计人流和调查其经营效益；针对汉阳居民的消费习惯问题，只在调查过程中对了少量口头调查，没有进行正规抽样和书面调查。调查及讨论时间共5天。（三）调查和讨论人员李厚甫、马婕、张国良、郭华梁、周小靖二、武汉市房地产发展态势（一）政策动向1、土地拍卖和贷款限制制度将拉动房价稳步、渐进上扬。这两年政府对房地产市场一直处于不断的规范过程中，土地拍卖制度的实施和贷款限制制度的推出均刺激武汉市的房价加速度上扬，但由于开发商原有储备用地还有一定存量，这种房价

3、的上涨是渐进式，不是飞跃式的。2、城市、城郊平衡发展的城市发展模式正在形成。在居住郊区化口号流行2年之后，政府开始关注城市“空心化”现象，加大了旧城改造的力度，成片区、成规模的旧城改造正在形成，城市、城郊平衡发展的城市发展模式正在形成。3、政府对高档房地产的控制力度将加强。由于房地产价格的上涨速度已经超过老百姓消费能力的上涨速度，经济界已经出现“泡沫”和“非泡沫”的两种争论，但从政府政策导向看来，对房地产的整体调控力度在加强，特别是高档项目面临的压力将增加。1、经济适用房在房地产经济中的地位暂时不可动摇。为了满足大多数工薪阶层的购房需求，在不断推行土地市场化的同时，建设部也一再

4、强调经济适用房的开发比例必须达到年开发总量的30％，其对高档房价的冲击和平抑作用不可低估。（一）经济状况（以下数据资料，均来自武汉市2002年统计年鉴）1、国民经济持续增长，房地产消费步入平稳期。自2000年起，武汉市人均国内生产总值就已经超过2000美元，并保持每年8％的增长速度，经济学家认为这将是一个城市房地产进入平稳发展期的主要经济指标，也是万科看好武汉发展前景的原因之一。此外，从中国房地产热点城市近两年的房地产发展状况和国民收入的对比状况看，一旦一个城市的房地产消费热情被调动起来，其房地产发展速度将超过收入增长速度（有人说是泡沫，事实上是收入高速增长的高收入阶层的推动作

5、用）。2、城镇居民消费由生存型向享受型转型。武汉市城镇居民可支配收入逐年增加，购买力旺盛，恩格尔系数呈下降趋势，它说明居民生存型消费期结束，小康舒适、享受型消费趋势凸显，而住宅消费自然会成上升趋势。3、在居民总体收入水平增长的同时，不同家庭之间的收入差距呈扩大趋势。统计年鉴称，武汉城区10％的最高收入家庭，其人均可支配收入增长速度超过20％，其恩格尔系数仅为0.231,而10％的最低收入家庭，其人均可支配收入的增长速度只有3％，其恩格尔系数高达0.555。财富的集中将促进二次住房消费比例的加大，也为高素质楼盘的销售带来市场。项目指标1999年2000年2001年数量构成%数量构

6、成%数量构成%人均年实际收入人均年可支配收入（元）709176589080人均年实际支出（元）人均年消费性支出（元）803093559995其中年均生活费支出（元）545360726336恩格尔系数0.6650.6490.634人均储蓄余额（元）1237814090（二）房地产发展区域状况对比1、武汉各区的房地产发展有不平衡性。从2001年武汉市的住房销售情况看，汉阳地区在市内8区中排行第五，但从汉口、武昌、汉阳的大区划角度看，汉阳的销售量是并不高。单位：万平米区域预售住宅面积现房销售面积合计百分比江岸区34.951.2486.1417.36%江汉区8.0274.8782.89

7、16.71%乔口区3.5829.7333.316.72%汉阳区9.3344.2853.6110.81%武昌区21.6882.35104.0320.98%洪山区9.4747.2356.711.43%青山区4.3627.2331.596.36%东西湖区7.1640.6747.839.64%总计98.49397.46495.95100％1、房价与武汉市民的购房热情同步上涨。从房价上涨速度看，武汉市2000年底的综合平均价为2000元/平米，2001年底的综合房价为2100元/平米，相对上年度上涨1