北京华贸中心商业综合体案例分析研究

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1、北京华贸中心商业综合体案例分析研究开发商：北京国华置业有限公司区位：华贸中心坐落于东长安街，位于CBD东侧，西距国贸桥900米，东临东四环四惠桥，南望长安街。华贸中心物业组合：5A智能写字楼+国际商业区+国际公寓+2家星级酒店三环西大望路东长安街华贸在总体规划上，建筑在南北向形成有机的组织；写字楼区（1）面向长安街，并有其面向南侧的步行广场给写字楼提供高尚的商业办公氛围；写字楼主入口在北侧，与购物中心入口相对独立而不互相影响；商业区（3）与酒店（4）位于用地的中部，由写字楼和酒店共同围合成一个在北京独具特色的主题公园。公寓区（2）位于用地北部，

2、拥有它相对独立的公寓区,不同的平台高度上高低有致，形成整洁，宜人的空间秩序；另一方面，也使花园充分拥有阳光、拥有更大的日照角度。西大望路2公寓1113（新光天地）3（商业街）3（购物中心）3（广场）4（丽思卡尔顿酒店）4（JW万豪酒店）东长安街华贸中心总体布局物业类型面积（万㎡）比例商业新光天地1819%华贸购物中心44%华贸商业街2.22%华贸广场0.30.3%酒店丽思卡尔顿1314%JW万豪酒店办公办公楼2021%商务楼1818%公寓出租公寓2019%地上面积合计约100100%业态有机组合华贸中心各物业定位均为高档物业，同时物业之间相互提

3、供支撑，形成较好的综合效益；华贸中心业态组合在确定项目定位后，开发商坚持走高端路线，无论写字楼、商业、酒店还是公寓，均坚决执行高端定位，即使在资金压力较大的情况下也未改变，最终取得了成功。开发商通过自己投资，改变了区域的道路、交通、桥梁等多方面问题，解决了区域交通、人流等相关问题；注重细节的规划和打造，赢得了高端客户的认同，也取得了项目成功。执行力强定位准确华贸中心在规划初期，周边环境属于城乡结合部，同时面临国贸的巨大竞争，但是开发商坚持高端定位，最终取得了成功。改变环境城乡结合部的高端项目华贸中心开发环境改善交通环境：为了改善周边交通环境，开

4、发商投入了约4、5千万进行华贸桥、华贸东路和地铁的改建工程，加大的缓解了交通压力内、外部交通五大举措铸就CBD畅通地段。人车分流，整体地下车位近5000个5.增加交通导引系统,采用三级接力诱导模式，提高路网效率3.增加建国辅助车道,减少主路交通压力3.增加精京通出入口,,利用现状市政路1.修建地下通道与地铁连接，同时与周边商业相连。红色为地下过街通道蓝色为地铁连接通道4.增加转向信号灯,减少迂回交通华贸中心交通组织总建筑面积30万平米公建区容积率4.33绿地率/绿化面积30.20%建筑高度建筑层数(地上)办公面积写字楼T1135.3米28层55

5、867.28m2写字楼T2151.3米32层64261.76m2写字楼T3167.3米36层72482.56m2商业建筑面积(m2)32976.78结构型钢混凝土框架-钢筋混凝土筒体抗震系数(级)8标准层面积(m2)2261-2383平方米办公面积标准层高度4米办公面积标准层净高2.7米(含架空地板)办公面积外墙至核心筒距离(m)11.6客梯(部/栋)T1:12部T2:12部T3:15部裙房扶梯(部)26车位(个)1,400北京华贸写字楼建筑设计纯净、简洁、明快、凌厉，极富纪念性和时代感;华贸写字楼的主要客户包括德意志银行、渣打银行、东方汇理银

6、行、韩国证券交易所、万豪国际集团、SAP、巴西航空等世界500强企业.华贸中心

7、写字楼设计：技术指标■国际领先标准的玻璃幕墙外墙采用全玻璃幕墙体系，主要材料选用为透明钢化中空LOW-E玻璃及氟碳聚合物饰面的铝合金型材；裙楼部位墙面采用预制的成品陶土挂砖（或格栅）装配系统，后衬墙面为玻璃幕墙及绝热隔声材料砌筑墙体。华贸中心

8、写字楼设计：外立面细致周到的室内空间设计■跨国公司理想的办公空间——标准层面积2261-2383平米。■纯国际化办公模式——无中柱式方正空间，三面采光,视线通畅。■最大程度提高面积使用率——10米超短进深，9米超宽柱状间距。核

9、心筒与玻璃幕墙11.6米的间距，满足了北京市场的设计标准并保障了室内得到充足的自然光线。■办公空间倍感舒适——层高4米，在提供100毫米网络地板后净高2.7米。结构交付状态吊顶系统机电设备带,可卸式天花吊顶含照明、送风口技喷淋、烟感器等消防设备地面架高地板，高度80-100毫米铺设完成，范围包括预留之走廊部分，有标准出线盒墙壁乳胶漆，窗帘盒安装到位■整层使用率71%-73%.大面积无中柱空间华贸中心

10、写字楼设计:内部空间▇先进空调系统内区采用VAV变风量全空气空调系统，外区采用四管制风机盘管系统。新风量40立方米/小时*人，每层划分为一个可控制

11、区域。设置自动控制装置，舒适节能。采用蒸汽加湿系统，预留用户冷却水系统。采用溴化锂制冷技术，节能环保。办公环境指标设计夏季温度24(（上下浮动1度）湿