论房地产价格

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5、产价格组成：土地取得成本，开发成本，税费（2）定价机制--选择定价方法：需求导向定价，认知价值定价（3）房地产价格影响因素：行政及政策因素，心理因素，社会因素（4）将来房价走势分析房价要下调百分之40到百分之20关键字：价格分析要论述房地产的价格我们首先要知道房地产的价格是怎么出来的，所以下面我们来看看房地产价格是怎么组成的！（1）房地产价格组成1.土地取得成本土地成本指取得土地需要的费用和税金，土地取得成本一般是由购置土地的价格和在购置时应由房地产开发商（买方）缴纳的税费构成。在目前情况下根据房地产开发用地取

6、得的途径（划拨-出让-转让），土地取得成本的构成有3种：1通过征收农地取得的，土地取得成本包括农地征收中的费用（如：土地补偿，安置补助费，青苗费）和土地使用权出让金等。2通过城市房屋拆迁取得的，成本包括城市房屋拆迁中的费用和土地使用权出让金。3通过市场购买取得的，如招标，拍卖，挂牌出让或者房地产开发商转让的已完成征收或拆迁补偿安置的熟地，成本包括购买土地的价款和在购买时应由买方缴纳的税金。2.开发成本开发成本指在取得的房地产开发用地上进行基础设施和房屋建设所需要的直接费用，税金等。开发成本可划分为土地开发成本和

7、建筑物建造成本。开发成本主要包括：1勘探设计费和前期工程费2基础设施建设费，包括所需的道路，供水，排水，供电，通信，燃气热力等设施的建设费。3房屋建筑安装工程费，包括建造房屋及附属工程所发生的土建工程费用和安装工程费。4公共配套设施建设费，包括所需要的非营业性德公共配套设施的建设费。5开发建设过程中的税费。3.管理费用指为组织和管理房地产开发经营活动所必需的费用，包括员工工资及福利，办公费，差旅费等。4.投资利息包括取得土地成本，开发成本和管理费用的利息。1因为借贷资金要支付利息，自有资金要放弃可得的存款利息，

8、即基于资金机会成本的考虑。2此外，从估价角度来看，房地产开发商自有资金应得的利息也要与其应获得的利润分开，不能算作利润。5.销售费用指销售开发完成后的房地产所必需的费用，包括广告费，销售代理费等。6.税费包括营业税，城市维护建设税和教育费及附加，交易手续费。7.开发利润现实中的开发利润是一个结果，由销售收入减去成本，费用税金的余额，在成本法中，售价是未知的是需要求取的，开发列润是需要事