论房地产价格运行的特殊规律性

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1、!""#年$月中共长春市委党校学报%&’()!""#第!期（总第*+期）,-.’/01-234560’37894--1-2:6:-2:40/;94./<./=9=&01:->>=3355?@5/5’01A-(*+BA-(!论房地产价格运行的特殊规律性许经勇（厦门大学经济学院，福建厦门C#D""E）［摘要］房地产价格具有其他商品价格共有的属性。但由于房地产商品又具有它特有的属性，从而决定着房地产价格的运行也有它特殊的规律性。正确认识房地产价格运行的特殊规律性对完善房地产市场的宏观调控有十分重要的意义。［关键词］房地产

2、；价格；住房制度；土地使用权［中图分类号］!"#$%$&［文献标识码］%［文章编号］D""FGF$##（!""#）"!G""!$G"CD**F年以前我国实行的是高度福利化的住房制产商），房地产税也是归政府支配的，因而地方政府对度。高度福利化的住房制度给国家财政造成难以承受发展房地产的积极性很高，地方政府和房地产开发商的巨大压力，客观上要求必须通过市场化的方式来逐的利益和目标往往是一致的。央行!""E年E月发布步解决城市居民的住房问题。我国房地产市场和房地的《!""$年中国区域金融运行报告》中指出，最近几产业就是在这

3、种背景下应运而生的。如果没有D**F年来，上海房地产的财富增长值估计超过!万亿元，年以来的住房制度改革，没有房地产市场以及与其相房地产市场给上海市政府带来的地方财政收入约占适应的房地产业的兴起和发展，我国城镇居民的住宅该地方财政收入的CEH。IDJ条件就不可能得到前所未有的大改善，我国城镇化进第二，房地产商品价格具有自我增值的属性。这程就会受到严重的障碍，我国也不可能在如此短的时是源于作为房地产的重要组成部分的土地要素的稀间内走出通货紧缩阴影。既然有房地产市场就必然有缺性及其供给的缺乏弹性。与其他产品不同，土地不房

4、地产商品。房地产商品同一切商品一样，具有共同是由人们劳动创造的，而是自然历史过程的产物。人的属性。但是，同其他商品相比较，房地产商品又具有类可以开发和利用已有的土地，却不可能创造出新的它所固有的特殊性)，从而决定了房地产价格的运行，土地。土地的空间特性决定可供利用土地资源的稀缺也有它特殊规律性。性。而随着经济社会的发展和人口的增加，对土地的第一，房产和地产是不可分割地结合在一起。因需求又存在着不断扩大的趋势。需求的无限性与供给为土地市场不是单纯土地使用权有价转让，而是房地的缺乏弹性，使得作为房地产重要组成部分的土地

5、具产的整体有价转让。房产附着于土地上，随着房产的有自我增值的特殊属性，即其价格呈现上涨趋势。据出卖和出租，土地使用权也就随之转移。地产和房产国土资源部对全国ED个大中城市的地价监测，!""$在价格上是互相包容的。地价只有包含在房价中才能年全国住宅用地价格比!""C年上涨F(*$H。!""$年实现其自身的价值。这就要求政府在制定土地使用权成都市平均楼面地价（包括拆迁费用）每平方米为有偿转让的具体政策时，要与按照商品化原则经营房D$D"元，比!""D年上涨D倍，地价上涨约占同期商品产结合起来考虑。例如，土地是政府批租给

6、使用人的，房价格涨幅的##H。杭州市某商品住宅项目，从!""D期满后是要收回的。为了避免收回土地时的产权纠年到!""$年，由于同地段新购置土地开发成本每平纷，要明确规定“房产与地产的不可分割”的原则，即方米增加E#""元，该项目房价每平方米也相应上涨地面建筑物作为土地附属物，连同到期（最长+"年）E$!"I!J国家统计局的统计显示，!""E元，涨幅达*+H。的土地一道收回，不予赔偿。由于房产和地产是结合年二季度，CE个大中城市居住用地交易价格比!""$在一起的，同时由于土地使用权的转让是由地方政府年同期上涨D!(*

7、H。其中，高档住宅、普通住宅和经济垄断的（即低价从农民那里征购，尔后高价转让房地适用房用地价格分别比!""$年同季上涨!$(+H、［收稿日期］"&&’()&()"［作者简介］许经勇（D*CFG），男，福建惠安人，厦门大学经济学院教授，博士生导师，国家级有突出贡献专家，主要从事中国经济体制改革问题研究。G!$G!"#$%和!!#!%。与此相联系，房地产商品不同于其他联系，作为投资品以及由此派生出来的投机品的房地商品，表现在它可以满足两种不同性质的需求：一个产价格，与一般商品的价格形成机制是不一样的，即是消费需求；一个

8、是投资需求。既可以作为消费品，又它是决定于未来的预期收益。也可以这样说，房地产可以作为投资品。如果说，在一般商品交换中，商品购价格形成机制同股票价格形成机制有点相似，即都是买者（需求者）购买商品的目的，是为了使用价值，那决定于未来的收益预期。当未来收益预期乐观，市场么，在房地产商品交换中，其购买者的目的是多元的，需求急剧增加，房地产价格迅猛上涨；当未来预期收