论房地产价格评估的原则

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1、论房地产价格评估的原则

2、第1　原则是什么？原则是人们观察、分析、处理问题的准绳。市场经济说到底是合约经济，要的是诚信，原则是使合约双方更容易走到一起的共识与惯例。原则不能最终解决问题，但是在原则的平台上可以为解决问题标定地标和方向，大大缩小彼此间解决问题的距离。对于处理以定性特征为主的问题时，原则的合理运用显得更为重要。象房地产价格评估这样一种经济活动，使评估结果失之惊讶地步的原因往往是由于原则运用不当所致的。　　房地产估价的原则是人们观察、分析处理房地产价格评估问题的准绳。从这个角度就不难理解为什么房地产评估的专著中提到

3、的估价原则多达近20条。其实估价师根据房地产估价的理论结合自己的实践总结出新的估价原则也是不足为奇的。不同的原则来自于不同的出发点，它们都符合原则准绳的标准要求，原则之间是会有矛盾的，但彼此互不对抗，在解决问题的过程中它们的目标是同一的。解决一个问题往往会用到多条或许多原则，人们在原则问题上首先得到了统一，因此原则往往是迭加使用的，以排除法显露其效用。中国房地产估价师培训教材中要求掌握的6条主要原则，即合法原则、最高最佳使用原则、供求原则、替代原则、估价时点原则和公平原则。假如以一个实圆为价格评估问题域，6条估价原则同时起

4、作用，它们之间的关系则如下图所示：　　如图示被某原则准绳切去的部分就是不符合原则的部分，以此类推最终被切剩下的是趋于唯一的正确结果。在原则迭加作用下确定了唯一正确的结果域。当然它还不是一个与唯一性的数值有足够小误差的估值，要做到后者还应以定量的市场比较法或重置成本法或收益还原法等去计量确定。　　由上可以看出房地产估价的原则对于房地产估价的意义，估价原则的合理运用是保证房地产价格的评估活动朝着正确方向运动的重要保证。基于上述观点，现就主要的房地产估价原则部分解读如下。　　1、合法原则是指房地产价格评估必须以估价对象的合法使用

5、为前提。估价是为交易等服务的，要考虑卖出方的利益，更要考虑买受方的权益及合法保证问题。对于不符合合法使用的用途必须予以排除。例如，在市区的某厂，位于厂区内的主厂房可以独立发挥效用，即具有单项工程的特点，可以单独设定抵押权。工厂拟以其为抵押物，担保工厂的某些债务，并言明工厂将因遇到劈路需部分拆迁，拆迁后该厂房将临街，适宜更改为商业用途房，要求以商业用途来评估其价格。对于该案例抵押估价涉及两个问题：（1）现时的抵押估价；（2）估价对象的预期价格评估。　　对于（1）中的合法原则有两个问题，其一是按现时的房屋用途进行估价，其二还必

6、须考虑一旦处分抵押物，房地产权利转移后的合法使用问题。具体是主厂房位于厂区中央，主厂房的水、电供应，排水排污均通过该厂的供排系统供应和排放。因此设定的抵押权，应在评估报告中明确该主厂房设定抵押权的界面，以保证一旦权利让渡后估价对象的合法使用。这些内容包括，明确主厂房四至范围，土地使用权的分摊范围，保证该主厂房权利人由该厂房至市政道路（厂区大门外）的通行地役权，享用水电供应、排水排污的相应权利等。　　对于（2）中的合法原则问题。作为现时抵押价格的评估，必须按现时合法使用为前提。市政劈路，有规划但尚未实施，估价对象新的合法使用

7、用途尚未降临。如果作为一种房地产价格的预期评估是可以的，但其界面必须清楚。假如估价对象如前（1）评估后设置了抵押权，抵押期较长，须对抵押物的价格作一些预测是可以的，但在其实现其新的用途前或既使实现了房地产新的用途，评估价格未重新确认前都不能作为抵押价值依据的。上述所及的预测是合法前提转移引起的房地产价格的差异，而前述所及是正常情况下合法原则在估价时权利让渡时都须一致的问题。预期的抵押价值对于抵押权人担保其债权来说，往往更有实际的意义。　　2、最高最佳使用原则要求房地产价格评估要以房地产的最高最佳使用为前提。假如不以最高最佳

8、使用为前提，不是评估的房地产在合法使用前提下能带来最高价值使用的那种状态价格，房地产将有许多不同使用用途下相应的价格。最高最佳使用原则帮助解开房地产价格的迷津，合理判断出正确唯一的房地产价格。　　最高最佳使用原则以合法原则为前提，估价的结果应当确保估价对象最高最佳使用的合法实现。例如，因需对一个大型浴场的抵押价格作出评估，一则评为每平方米建筑面积近4000元，另则评为每平方米建筑面积6000余元。笔者直言4000元的评高了，6000元的还可以高一点。其道理就在于交易前后是否能保证在合法前提下的最高最佳的使用。因为前者仅仅从

9、房地产作为不动产来评估的，注重的是房地产权利的登记及相应的证书，而后者不仅注意到了这些问题，同时认识到浴场作为一种特许经营公共场所，需要有相应的特许经营许可和证书，这些权利是附着在浴场这一特定的房地产之上的，又不随房地产权利而一定一并转移的。因此，要保证估价对象最高最佳使用前提下，在潜在的可能交易中实现