房地产企业土地增值税筹划误区

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1、房地产企业土地增值税筹划误区2010-8-3110:46:00文章来源：润博财税网【大中小】【打印】目前随着房地产行业的快速发展，与之相配套的法律法规也日趋完善。由于税收法规对房地产行业的调整力度加大，越来越多的房地产企业更加注重纳税筹划。然而，近年来不断出台新的税收法规，规范房地产行业的纳税行为，使许多原合法的纳税筹划方案成为违法，形成纳税筹划的误区，给房地产企业带来巨大的税收风险。因此，认真剖析此类误区，寻找纳税筹划的新亮点，是本文的目的。误区一：通过投资或联营方式，规避土地增值税。过去，大多数房地产企业采用设立项目公司等方式经营，以房地产进行投资或联营来达到规避土地增值

2、税的目的。其政策依据是《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）第一条的规定，“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资，联营的企业中时，暂免征收土地增值税。”许多税务师事务所在为房地产企业做税收筹划时，通常运用这一政策制定规避土地增值税的筹划方案。然而，财政部和国家税务总局为了堵塞这一漏洞，出台了反避税条款。在2006年3月颁布了《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号），新文件第五条明确规定，“对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业

3、从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行了投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题的通知》（财税[1995]48号）第一条暂免征收土地增值税的规定”。即房地产开发企业以房地产进行投资或联营也要缴纳相应的土地增值税。案例1：某房地产公司开发一栋写字楼，欲将其出售给某商贸公司，双方约定售价为3亿元，该写字楼总成本为2亿元。对于这种情况，房地产公司原纳税筹划方案是向购买方投资。房地产公司将开发完成的产品以实物资产的形式投入到商贸公司，取得商贸公司的股权后，再将所持有的股权按照双方确定的售价转让给商贸公司的股东，同时收回资金。此方案在20

4、06年3月2日以前，可以暂免征收土地增值税。但财政部和国家税务总局出台了《关于土地增值税若干问题的通知》后，该方案依然要缴纳土地增值税。这一筹划误区应引起房地产企业的足够重视，从而防范新的税收风险。同时，我们也发现新文件只对财税[1995]48号文的第一条以房地产进行投资或联营的征免税问题进行了重新明确，但有关合作建房、企业兼并转让房地产的征免税问题新文件并没有包括其中，仍然沿用旧文件，所以房地产开发企业依旧可以通过合作建房或兼并转让等方式进行土地增值税的筹划，合理规避新政策所带来的税收筹划误区。按照这一思路，上述案例1的筹划方案可以改为：由商贸公司出资3亿元，房地产公司出土

5、地及余下的资金，双方合作建房。建成后按双方事先的约定比例分配房产。商贸公司分得的房产作为自用免征收土地增值税，房地产公司若将分得的房产用来出售，则就出售的部分缴纳土地增值税。如果商贸公司购买的是整个项目的房产，还可以采用转让项目公司股权的方式或者代建方式进行税收筹划。误区二：开发商将部分房产转为自用或出租，可免交土地增值税。在2008年以前，许多房地产开发企业将开发的部分房地产转为自用或用于商业地产，把该部分房产的产权办到自己名下，从而免交土地增值税。其依据是《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第二款的规定，“房地产开发企

6、业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用”。案例2：某公司是一家房地产开发企业，2007年将部分尚未售出的商品房转作固定资产，已经办理了房产证。该公司将此商品房用于出租，取得租金收入，同时，该公司对此商品房按20年计提折旧，仅就租金收入计算缴纳了企业所得税。税务机关查账后认为，该公司对转作自用部分的商品房应作为视同销售处理，计算缴纳土地增值税和企业所得税。其理由是：根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）第六条的规定，“开发企业将

7、开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现”。该公司将商品房转作固定资产时，应确认收入的实现。在税款清算时视同销售处理，既确认收入，也要扣除相应的成本和费用。因此仍需计算缴纳企业所得税和土地增值税。自2008年1月1日起，国家税务总局发布了《关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函[2008]828号）规定，自建商