房地产企业土地增值税的筹划

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1、房地产企业土地增值税的筹划一、土地增值税产生的背景土地增值税是对转让国有土地使用权、土地建筑物及其附属物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。现行土地增值税是1993年国务院颁发的《中华人民共和国土地增值税暂行条列》（以下简称《土地增值税暂行条列》），从1994年1月1日起施行。开征土地增值税主要由于20世纪90年代初我国房地产开发过热，炒买炒卖房地产的投机行为一度盛行，房地产价格上涨过快，基本建设投资规模过大，土地资源浪费严重，国家为了兴利抑弊，发挥税收杠杆的调节作用，就适时推出

2、了土地增值税。二、土地增值税的纳税义务人及征税范围土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附属物并取得收入的单位和个人。单位包括各类企事业单位、国家机关和社会团体及其他组织，包括自然人和个体经营者。土地增值税的征税范围是根据《土地增值税暂行条列》及其实施细则的规定，包括有偿转让国有土地使用权及地上附着物产权所取得的增值额。土地增值税的征收原则是增值多的多征、增值少的少征、无增值的不征。税率实行四级超额率累进税率，具体税率如下：一是增值额未超过扣除项目50％的部分，税率为30％。二是增值额超

3、过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。三是增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。四是增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。三、房地产企业开发产品的定价技巧《土地增值税暂行条列》规定：纳税人开发建造的普通住宅出售时，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目20％的，应就其全部增值额按规定计算缴纳土地增值税。这里的20％就是我们经常将的“避税临界点”，那么纳税人就应该将此临界点为依据，对自己所开发的

4、产品合理定价，对土地增值税合理筹划。下面就房地产企业开发产品的合理定价与土地增值税的关系予以分析：例如，某房地产开发企业，2009年开发建设一栋普通住宅，总建筑面积20000平方米，平均销售价格3850元/平方米，实现收入7700万元。该项目支付土地出让金1000万元，房屋开发成本3600万元（此成本不含利息支出300万元），营业税及附加按国家规定5.5％缴纳，现计算该企业应缴土地增值税和应获得的利润情况：第一，房屋销售收入总额：7700万元。第二，土地增值税允许扣除项目。一是取得土地使用权所支付的金额：10

5、00万元；二是建造房屋的开发成本（不包括利息）：3600万元；三是允许扣除房地产开发费用：（3600+1000）×10％=460万元；四是按财政部规定的其他扣除项目：（3600+1000）×20％=920万元；五是与转让房地产有关的税金等：7700×5.5％=423.5万元；扣除项目合计：6403.5万元。第三，增值额为：7700-6403.5=1296.5万元。第四，增值率为：1296.5÷6403.5=20.25％。第五，应缴土地增值税：1296.5×30％-0=388.95万元。第六，企业获得的利润总额

6、为：7700-1000-3600-300-423.5-388.95=1987.55万元。该企业之所以要缴纳土地增值税，是因为增值率超过了20％。那么经过筹划，是否可以免缴土地增值税？最好的办法就是降低增值率。在成本一定的情况下，要想降低增值率，只有降低销售价格。假如将该企业的销售价格调低到3800元/平方米，在其他条件不变的前提下，纳税情况和获利为：销售收入：20000㎡×3800元/㎡=7600万元总扣除项目金额：4600+4600×30％+7600×5.5％=6398万元增值额：7600万元-6398万元

7、=1202万元增值率：1202÷6398=18.79％按《土地增值税暂行条列》规定：增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税，该企业不用缴纳土地增值税。该企业获利为：7600-4600-300-418=2282万元价格调整后，该企业虽然销售收入减少了100万元，但是不用缴纳土地增值税，企业获利反而增加了2282-1987.55=294.45万元。通过以上计算，我们可以发现，房地产企业在开发成本基本确定和允许扣除房地产开发费用的10％，财政部规定的其他扣除项目的20％的前提下，房地产开发项目总计可以扣除

8、30％；另外按营业税的规定，允许扣除营业税及附加5.5％。这样，如果普通住宅的土地增值率达到20％，我们就可以计算出对应的销售价格。具体计算方法为：设项目销售总额为A，不含利息开发成本为B允许扣除的房地产开发费用10％为0.1B允许扣除的财政部规定加计20﹪为0.2B允许扣除的营业税、城市维护建设税、教育费附加为0.055A当增值率为20﹪时，求售价与开发成本的关系。允许扣除项目的总金额为：1.3B