房地产企业土地增值税纳税筹划探究

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1、房地产企业土地增值税纳税筹划探究　　摘要：近年来，随着房地产市场的升温和交易日益频繁，其交易中出现的税收问题引起了有关方面的关注。房地产企业涉及的税种多，税负占收入的比例相对其他一般企业而言较大，这就从客观上为纳税筹划提供了较大的空间。所以，税收筹划对于房地产企业来说是其降低成本、增加利润、实现企业价值最大化的有效途径。关键词：房地产企业；土地增值税；纳税筹划中图分类号：F812.42文献标志码：A文章编号：1673-291X（2013）35-0169-02一、土地增值税的征收规定土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及

2、其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。土地增值税的税率是以转让房地产的增值税率高低为依据，按照累进原则进行设计的，实施分级计算。二、土地增值税纳税筹划方法（一）利用“起征点”选择最优纳税方案5根据土地增值税暂行条例的规定：房地产开发的纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过取得土地使用权所支付的金额和开发成本之和的20%的可免征土地增值税，超过20%的，应根据其增值率分级适用不同税率计算应纳税额。按照这一原则，纳税人在建造普通住宅出售时，应考虑增值额带来的收益和放弃起征点的税收优惠所增加的税

3、收负担两者的关系，避免增值额稍高于起征点而导致的得不偿失。例：某房地产开发企业（位于市区）建成一批普通标准住宅代售，除销售税金及附加外的扣除项目金额为100万元。假如，销售该商品房的收入为X万元，则销售税金及附加为：X×5%×（1+7%+3%）=5.5%X万元，此时全部可扣除项目金额为：100+5.5%X（万元）。1.纳税规定，增值额未超过取得土地使用权所支付的金额和开发成本之和的20%的可免征土地增值税，即增值额/扣除项目金额≦20%，即[X-（100+5.5%X）]/（100+5.5%X）≦20%，解方程得X≦128.48

4、万元。说明售价128.48万元为该企业可以享受起征点免税的最高售价。此时可扣除项目金额为100+5.5%×128.48=107.07（万元）。净收益=128.48-107.07=21.41（万元）。2.纳税人如果想通过提高售价获取更大收益。根据税法规定，当增值率高于20%，低于50%时，应该按照30%的税率缴纳土地增值税。上例中假设房屋售价提高Y万元，则此时允许扣除项目金额为：107.07+5.5%Y，增值额为：128.48+Y-（107.07+5.5%Y）=21.41+94.5%Y，应纳土地增值税额为：（2l.41+94.5

5、%Y）×530%，若企业想通过提高售价获取更大收益，则必须使：Y>（21.41+94.5%Y）×30%即Y>8.86（万元）。也就是说，最低售价应该为128.48+8.86=137.34（万元），企业才能获得更大利润。综上所述，当该商品房售价X5万元时，按第一种方法计算的允许扣除的房地产开发费用>5+100×5%=10万元，第二种方式计算的可扣除金额为100×10%=10万元，故应该采用第一种方式。同理，当预计利息　　（2）假如该企业和购买者签定合同时，仅在合同上注明800万元的房地产转让价格，同时签订一份附属办公设备购销合同

6、，则销售税金及附加=800×5%×（1+7%+3%）=44万元（5%的营业税、7%的城建税和3%的教育费附加），全部可扣除项目金额为：500+44=544（万元）。增值额=800-544=256万元，增值率=256/544×100%=47.06%。按规定适用30%的累进税率应缴土地增值税税额=256×30%=76.8万元。可见，分开单独处理少纳土地增值税73.45（150.25-76.8）万元。另外，由于购销合同适用0.3‰的印花税税率，比产权用转移用的税率要低，也可以节省不少印花税，可谓一举两得。52.签订分售合同。这种方法

7、的做法是：当所开发的住房初步完工但还没有安装附属设备以及装璜、装饰时，房地产开发企业便和购买者签订房地产转移合同；当附属设备安装完毕或装潢装饰完毕后，房地产开发企业再和购买者签订附属设备安装及装璜、装饰合同，这样该企业则只需就第一份合同上注明的金额缴纳土地增值税，而第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围，不用计征土地增值税。营业税的税率比土地增值税的税率要低得多，这样就使得纳税人的应纳税额有所减少，达到了节税的目的。例：D房地产公司出售一栋房屋，房屋总售价为1000万元，该房屋进行了简单必备设施。根据相关税法的规定，该房地产

8、开发业务允许扣除的费用为400万元，增值额为600万元。（不考虑除其他税种）若该公司按1000万元售价直接开具销售合同，则增值率=600/400×100%=150%，应缴纳的土地增值税=600×50%-400×15%=240（万元）。但是如果将该房屋的出售分为两个合同，一份为