房地产开发企业土地增值税纳税筹划

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1、房地产开发企业土地增值税纳税筹划：F293.3文献标识：A：1009-4202(2011)10-000-02　　　　摘要随着国家宏观调控政策的不断加大，房地产企业的竞争环境日趋复杂。为追求企业最佳经济效益，房地产企业必须加大各方面的管理，其中一个重要的方面是通过纳税筹划以减轻企业的税负。本文阐述了房地产企业土地增值税纳税筹划的主要措施和内容，分析了房地产企业开发过程中纳税筹划的方法。　　关键词房地产土地增值税纳税筹划　　　　土地增值税是指对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物，取得增值收入的纳税人征收的一种税。房

2、地产开发企业以开发、销售房地产为主营业务，土地增值税是其最主要税负之一，对房地产企业收益影响较大。如何进行有效的土地增值税税收筹划．减轻纳税负担，增加企业的盈利，势必成为当前及今后企业发展中的重要课题。土地增值税是对增值额征税，实行超额累进税率，增值额越大，计税额就越大，适用的税率也越高，因此，土地增值税筹划应根据土地增值税的税率特点及有关政策，控制增值额，降低增值率，从而适用低税率或享受免税待遇。　　一、收入分散的纳税筹划　　目前，有许多房地产公司开发的房屋是已装修并安装了一些设施，房屋销售时，合同价格中包含了装修费用。

3、如果将房屋的装修、安装的设施等作为企业的业务单独核算，并在销售时分为两个合同：房屋销售合同和装修合同，则可一举两得。其一可以合法地降低房地产的销售价格，控制房地产的增值率，从而减轻企业所承担的土地增值税负担；其二原本计入房地产价格的装修、安装等业务收入需要计算缴纳土地增值税，并按照5%的税率计算缴纳营业税。分开核算后装修、安装等业务属于建筑安装业的营业税征税范围，不用缴纳土地增值税，只按照3%的税率计算缴纳营业税，因此又减轻了企业所承担的营业税负担。例如：某房地产公司出售一栋房屋，该房屋进行了装修。房屋总售价为1000万元

4、（含装修费200万元），假设根据税法的规定该房地产开发业务允许扣的项目金额为600万元，增值额为400万元。土地增值率为：400／600×100%=66.67%。根据《土地增值税暂行条例实施细则》的规定，增值额超过扣除项目金额50%，末超过100%的土地增值税税额为：增值额×40%-扣除项目金额×5%。因此，应当缴纳土地增值税：400×40%－600×5%=130(万元)。另外，需要计算缴纳的营业税为：1000×5%=50(万元)。两项税款合计为：13050=180(万元)。　　如果进行税收筹划，将该房屋的出售合同分为两个

5、合同，即：房屋出售合同，不包括装修费用，房屋出售价格为800万元，允许扣除的成本费用为500万元，增值额为300万元。房屋装修合同，装修费用200万元，允许扣除的成本为100万元。则该房地产公司只就第一份合同上注明金额缴纳土地增值税为：300×40%－500×5%=95(万元)，需要缴纳的营业税为：800×5%=40(万元)；而第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围，只需要缴纳的营业税为：200×3%=6(万元)，不用缴纳土地增值税。两项税款合计为：95406=141(万元)。根据计算结果可以看出，经过纳税筹划应纳税额明

6、显减少，达到了节税的目的。二、利息支出的纳税筹划　　房地产开发企业属于高负债的行业，一般都会发生大量的借款，因此利息支出是不可避免的。税法规定：借款利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其房地产开发费用还可加按该项目地价款和开发成本之和的5%再扣除，即：可扣除的房地产开发费用=利息（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）×5%以内；凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按该项目地价款和开发成

7、本之和的l0%以内计算扣除，其实际利息支出就不能扣除了，即：可扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）×10%以内。这给纳税人提供了可供选择的余地：如果房地产开发企业在开发过程中主要依靠借款筹资，利息费用较高，则应尽可能提供金融机构贷款证明，并按房地产项目计算分摊利息支出，实现利息据实扣除，降低税额；反之，开发过程中借款不多，利息费用较低，则可不计算应分摊的利息支出，这样就可多扣除房地产开发费用，以实现企业利润最大化。　　三、费用迁移的纳税筹划　　在清算土地增值税时，房地产开发费用即销售费用、管理

8、费用、财务费用不以实际发生数扣除，而是如上所述根据利息是否按转让房地产项目计算分摊作为一定条件，按房地产项目直接成本的一定比例扣除。如果开发费用较大，纳税人可以通过事前筹划，把实际发生的开发费用转移到开发间接费中去，增加房地产开发成本，从而增加可扣除的房地产开发费用。例如属于公司总部人员的工资、福利费、