房地产开发项目土地增值税清算的纳税筹划

《房地产开发项目土地增值税清算的纳税筹划》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、房地产开发项目土地增值税清算的纳税筹划2016-08-12 赵峰 房地产财税咨询一、房地产开发项目土地增值税清算概述土地增值税，是指对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。土地增值税的计税依据是转让房地产所取得的增值额。转让房地产的增值额，是转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关的经济利益。扣除项目及其金额具体包括，取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本（主要包括土地征用及拆迁补偿费、前期工费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费

2、、开发间接费用等）、房地产开发费用（主要包括与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用）、与转让房地产有关的税金和财政部确定的其他扣除项。土地增值税的计算方法是，首先以转让房地产的收入减除扣除项目后得出增值额；再以增值额同扣除项目相比，其比值即为土地增值率；然后根据土地增值率的高低确定适用税率，用增值额和适用税率相乘，得出应纳税额。土地增值税税率表范  围规定税率速算扣除系数增值额未超过扣除项目金额50%的30%0%增值额超过扣除项目金额50%未超过100%的40%5%增值额超过扣除项目金额100%未超过200%的50%15%增值额超过扣除项目金额200%的60%35%      

3、     房地产开发项目经营方式比较特殊，土地增值税征收管理难度较大，其中，非常特出的问题是，纳税人成片受让土地使用权后分期分批开发、转让房地产，以及纳税人采取预售方式出售商品房。国家为了加强土地增值税的征收管理，保证税收及时足额入库，采取了先按比例预征，然后再予以清算的方法。土地增值税清算是指，房地产开发企业在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规和有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，填写清算申报表，向主管税务机关提供有关资料，办理清算手续，结清土地增值税税款的行为。房地产开发企业符合这些条件之一的，应当进行算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整

4、体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。对于符合这些条件之一的，主管税务机关可以要求房地产开发企业进行清算：（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（4）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。二、涉及房地产开发项目土地增值税清算的税收优惠（一）财政部确定的其他扣除项财政部确定的一项重要扣除项目是，对从事房地产开发的纳税人允许按

5、取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。（二）建造普通标准住宅出售的税收优惠建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额之和20%的，予以免税。超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。所谓“普通标准住宅”，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、小洋楼、度假村、以及超面积、超标准豪华装修的住宅，均不属于普通标准住宅。2005年6月1日起，普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在120平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。（三）因国家建设需要而被政府征收、收回的房地产，免税  

6、  这类房地产是指因城市市政规划、国家建设需要拆迁，而被政府征收、收回的房地产。由于上述原因，纳税人自行转让房地产的，亦给予免税。 三、房地产开发项目土地增值税清算的纳税筹划方法纳税筹划，是指纳税人通过合法手段，对战略、经营、投资及财务活动和涉税事项进行事先规划和安排，以节约税收、递延纳税、降低税务风险为目标的一系列税务规划活动。房地产开发项目土地增值税清算中的纳税筹划方法有如下几项：1、收入分散筹划法土地增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额。因此在扣除项目金额一定的情况下，转让收入越少，土地增值额就越小，当然税率和税额就越低。所以，分散房地产的转让收入，从而达

7、到降低应税收入的目的，就是一项很好的应用。常见的办法就是，把在整个房地产中可以分开的部分分离，分次单独签定合同。例如某房地产开发企业准备开发一块精装修的楼盘，预计精装修房屋的市场售价是1.8亿元（含装修费0.6亿元），该企业可以分两次签定合同，第一次可以在毛坯房建成后先签定1.2亿元的房屋买卖合同，第二次在装修时再签订0.6亿元的装修合同。第一次涉及房地产的转让，应当缴纳土地增值税，第二次是装修合同，并不涉及房地产的转让