【房地产上半年报】贝壳研究院2019年半年报：稳中有压，警惕“新库存”

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1、稳中有压，警惕“新库存”——2019年下半年房地产市场和政策展望贝壳研究院稳中有压，警惕“新库存”——2019年下半年房地产市场和政策展望2019年上半年全国房地产市场发生了哪些新变化？贸易战下房地产政策的约束是什么？2019年下半年房地产市场将怎么走？关于2019年上半年的回顾和下半年的展望，基于数据洞察贝壳研究院有以下10个观点：1.上半年整体市场回暖。2019年上半年全国重点城市普遍回暖，重点城市二手房成交量环比增长50%以上，同比持平；大部分重点城市新房成交量增长；土地市场也走出去年下半年“低谷”。2.金融边际宽松和预期驱动回暖。2019

2、年上半年市场的回暖来自于信贷的边际放松，居民和企业的贷款成本降低，同时行政调控的边际放松也改变了前期市场低迷的预期。3.回暖并不是全面的，是分化的。整体来看，距离调控时间较长的一线城市及长三角城市上半年热度相对较高，三四线城市在棚改弱化背景下成交下滑，其中山东江苏等棚改大省表现更为明显。4.回暖并没有持续，上半年市场前高后低。不管是二手房市场还是新房、土地市场，都呈现出明显的“前高后低”特点，市场在一季度的小阳春后，二季度一方面是信贷和开发商融资渠道的再次收紧，另一方面苏州等城市的调控收紧再次影响了市场预期。5.政策难松难紧，“稳”+“一城一策”

3、是主基调。贸易战的1长期性和宏观经济运行的压力使得房地产政策不能“紧”，居民杠杆的快速增长和对消费的挤压使得房地产政策不能“松”。同时，政策对于市场波动将保持高度的敏感性，“一城一策”趋势明显。6.潜在需求依然存在。二季度重点城市新增客源及带看客户量并未出现明显下滑，且新增客房比近期呈现持续上升趋势，市场需求依旧存在，这是支撑下半年市场的上行动力。7.重点城市的改善型需求难以释放。在政策稳的背景下，重点城市的改善型需求依旧难以释放，而改善需求是市场的“新刚需”，这是下半年市场的重要下行压力。8.市场“新库存”问题突出。在贝壳监测的29个重点城市中

4、，有7个城市月末库存环比持续增加3个月，13个城市月末库存环比持续增加4个月，7个城市月末库存环比持续增加5个月。9.“限价”问题开始凸显。限价背景下开发商的利润被压缩，新房产品同质化问题突出，市场供应和需求存在“错配”，部分区域如北京新房去化和库存压力大。10.三四线城市疲态明显，后期山东、山西与河南的城市下行幅度将更大。2018年下半年来，受棚改收紧的影响，三四线城市成交动力明显不足，财政部发布的计划中，大多数地区及省份2019年棚改目标套数较2018年下降，其中山东、山西与河南降幅全部超过70%，市场下行压力更大。2一、2019年上半年市场

5、：前高后低，分化加剧2019年上半年全国重点城市二手房市场在部分地区行政调控放松、房贷利率下调、市场预期改善等因素影响下，从底部回暖，这种回暖表现为一季度二手房市场底部向上、新房市场回暖、土地市场走出低迷，进入二季度后，在政策收紧、预期转变的背景下，市场的回暖并未持续，2019年上半年呈现明显的“前高后低”特征。表：2018年末到2019年初各地调控政策放松汇总地区时间政策内容菏泽2018/12/18取消限售广州2018/12/19商铺及公寓不再限定销售对象珠海2018/12/19合肥2018/12/28部分区域限购放松兰州2019/1/5菏泽成

6、武县2019/3/12鼓励农民购房落户衡阳2018/12/26阜阳2019/2/21取消限价济南2019/3/20北上广深2019/3/8二手房交易增值税附加税税率减半二手房交易中个人所得税可选择差额东莞2019/3/1220%或全额2%征收镇江、海口、广州、南京、大连、2018/11-常州、西安、南京、高碑店市、芜人才安居/落户放宽2019/3湖、石家庄来源：贝壳研究院整理3图：全国首、二套房贷平均利率变动6.5%6.0%5.5%5.0%4.5%4.0%首套平均房贷利率全国二套房贷平均利率来源：wind上半年市场除了整体复苏外，内部也出现明显的

7、分化，表现为城市的分化和时间的分化。城市分化表现在三个方面：在二手房方面，市场的冷热与距离调控时间的长短呈现明显的正相关；新房方面，以长三角的南京、苏州为代表，回暖更为明显；土地市场二线城市升温幅度相对更大。（一）上半年整体市场底部回暖1.重点城市二手房市场底部向上，内部分化重点城市成交量环比增长超5成，同比持平。总体看，上半年1重点14城二手房市场在经过了2018年下半年的大幅调整后，需求开始释放，同比去年微增3%，但环比去年下半年则增加52.3%，从底部走出。1重点14城：北京、上海、深圳、大连、天津、济南、青岛、南京、武汉、西安、长沙、成都

8、、重庆、杭州4图：重点14城链家二手房成交总量走势2018H12018H22019H1来源：贝壳研究院重点城市均价止跌上扬，成都、大连、