房地产开发企业营业税税收筹划

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5、形资产的转让额或者销售不动产的销售额，统称为营业额。它是纳税人向对方收取的全部价款和价款之外取得的一切费用，如手续费、服务费、基金等等。　　（一）建筑业　　1.建筑业营业额　　建筑业的营业额为承包建筑、修缮、安装、装饰和其他工程作业取得的营业收入额，即建筑安装企业向建设单位收取的工程价款（即工程造价）及工程价款之外收取的各种费用。其中，工程价款由下列四项内容组成：根据实际完成的工作量和预算单价计算的直接费；根据直接费数额和管理费收费标准计算的间接费；根据直接费、间接费和规定标准计算的计划利润；根据直接费、间接费

6、、计划利润，按国家规定的税（费）标准计算的营业税、城市建设税和教育费附加。用公式表示为：　　工程价款＝直接费＋间接费＋计划利润＋税金　　因此，建筑安装企业向建设单位收取的临时设施费、劳动保护费和施工机构迁移费，以及施工企业收取的材料差价款、抢工费、全优工程奖和提前竣工奖，都应并入营业额征收营业税。　　2.相关营业额　建筑行业中涉及到的如下费用，也应包括在营业额中。（1）纳税人从事建筑、修缮、装饰和其他工程作业，无论与对方如何结算，其营业额均应包括工程所用原材料及其他物质和动力的价款在内。　　（2）纳税人从事安装

7、工程作业，凡所安装的设备的价值作为安装工程产值的，其营业额应包括设备的价款在内。　　（3）建筑业的总承包人将工程分包或者转包给他人的，以工程的全部承包额减去付出分包人或者转包人的价款后的余额为营业额。　　（4）自建行为的营业额根据同类工程的价格确定，没有同类工程价格的，按下列公式核定计税价格：　　计税价格＝工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）　　上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。　　（5）包工包料、包工不包料工程的营业额。目前，建筑安装企业承包工程建设有两种方式：

8、包工包料和包工不包料。所谓包工包料，是指建设单位不负责供应材料，而由建筑安装企业自行采购并进行施工的工程，这种承包方式取得的收入是包括料、工、费的收入。包工不包料，是指建筑材料由建设单位提供，建设安装企业只负责施工的工程。这种承包方式取得的收入，没有材料部分，只有人工费收入。为了堵塞漏洞，减少国家税款的流失，新税制规定，无论是包工包料工程还是包工不包料工程，一律按包工包料工程以料工费全