国内购物中心的营运失败原因剖析

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1、国内购物中心的营运失败原因剖析国内购物中心的营运失败原因剖析提要：购物中心的营运是个长期动态过程，许多因素有可变性。对购物中心营运评判可采用阶段性时态评价，也可用完整营运周期总体评价等口径源自房地产资料国内购物中心的营运失败原因剖析许多国内地产商对商业地产的风险认识不足，甚至沿用住宅项目操作的思路来操作购物中心项目，为行业留下了许多足以为戒的案例。众所周知，购物中心（商业地产）项目的首要属性是商业，然后才是地产和投资，因此其开发投资的难度在于不仅要满足商业经营需要，还要平衡投入产出关系和全程资金流。通过营运租金实现投资回报和资本回报是商业地产的投资模式，

2、住宅地产是通过销售实现的。两者开发期都是几年，但商业地产的营运期却持续几十年甚至更长。这样，营运状况就成为购物中心成败的最主要评判标准，需要特别指出的是营运状况具有阶段性和动态性；而销售作为住宅项目成败评判的最主要标准，则相对简单。不宜评判性也是购物中心（商业地产）被公认为高门坎的地产投资领域的主要原因之-O许多国内地产商对商业地产的风险认识不足，甚至沿用国内购物中心的营运失败原因剖析国内购物中心的营运失败原因剖析提要：购物中心的营运是个长期动态过程，许多因素有可变性。对购物中心营运评判可采用阶段性时态评价，也可用完整营运周期总体评价等口径源自房地产资料

3、国内购物中心的营运失败原因剖析许多国内地产商对商业地产的风险认识不足，甚至沿用住宅项目操作的思路来操作购物中心项目，为行业留下了许多足以为戒的案例。众所周知，购物中心（商业地产）项目的首要属性是商业，然后才是地产和投资，因此其开发投资的难度在于不仅要满足商业经营需要，还要平衡投入产出关系和全程资金流。通过营运租金实现投资回报和资本回报是商业地产的投资模式，住宅地产是通过销售实现的。两者开发期都是几年，但商业地产的营运期却持续几十年甚至更长。这样，营运状况就成为购物中心成败的最主要评判标准，需要特别指出的是营运状况具有阶段性和动态性；而销售作为住宅项目成败

4、评判的最主要标准，则相对简单。不宜评判性也是购物中心（商业地产）被公认为高门坎的地产投资领域的主要原因之-O许多国内地产商对商业地产的风险认识不足，甚至沿用住宅项目操作的思路来操作购物中心项目，为行业留下了许多足以为戒的案例。—、购物中心营运状况分类购物中心的营运是个长期动态过程，许多因素有可变性。对购物中心营运评判可采用阶段性时态评价，也可用完整营运周期总体评价等口径。鉴于完整营运周期总体评价需要一定的周期，而影响购物中心成败的整个链条因素和背后不为人知的因素（如业主对租金期望值过高，不肯合理调整等）较多，下文以较易判断的阶段性营运时态状况作为评判标准

5、。购物中心的阶段性营运时态状况可细分为四等。高质量营运：长期以来，该购物中心的区位条件、建筑条件、租户组合、营运管理能力都是公认的高质量；租金高，品牌租户排队申请租赁，目标客群有归属感，本地政府认为是城市商业的骄傲；业主投资回报高，营运团队对租户影响力大；项目品牌的行业影响大，成为同业考察的样板。良性营运：长期维持〃招商旺、客流旺、经营旺"的良性营运状态。过渡状态：开业两年内商圈格局、经营策略突变的购物中心，尚未形成确定性的后续趋势。营运失败：消费者与租户不认可形成了确定性趋势，营运难以持续，同行以之为戒，评判标准下文详述。堪称高质量营运的"卓越型"的购

6、物中心毕竟不多，能够持续良性营运的购物中心已属成功，很多购物中心都处于后续趋势不确定的过渡状态，也有为数不少的购物中心已身陷困境，难以自拔。无论是上海正大广场的十年磨一剑还是北京东方广场的曾经艰难，都说明了购物中心的成功来之不易，需要用耐心和积极作为来培育。一份2017年的国内购物中心营运状况报告显示：至2017年底，全国已开业的购物中心近400个，营运状况较好的约占27%,—般性的占51%,较差的占22%尤其是大型购物中心，营运状况好的更少。报告中营运状况较好的我们可解读为高质量和良性营运的购物中心，较差的可解读为营运失败的购物中心。但同一购物中心在不

7、同年份间的营运状态可能会发生变化。好变坏，坏变好，都有可能。鉴于购物中心的上述特点，本人认为，对一个正在营运的购物中心而言，说其阶段性营运的好与坏似乎更为客观、科学。二、购物中心阶段性营运失败评判2017年初，商业地产研究部曾整理过全国知名的五处营运失败的购物中心案例，与集团有关部门交流。近期商业地产研究部又会同规划院、发展部等相继专门考察了北京美罗城、朝外SoHo、LG双子座大厦商业、西客站万博汇、朝阳公园蓝色港湾等项目，通过内部研讨，对购物中心阶段性营运失败的评判标准有了进一步认识。首先，出租状况差是购物中心营运失败的直接评判标准。如开业两年后出租率

8、持续偏低（例如低于70%）,或出现大面积撤铺而半年内无新租户补进的情况，则可评判