云锡地产砚山项目提案思路总纲

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1、云锡地产砚山项目提案思路总纲本次提案需要解决的两大核心问题：一是项目地块如何开发？发展方向是怎样的？二是项目如何售卖？通过前期对地块的实地考察以及开发商对地块发展的构想，我们对云锡地产砚山项目的发展方向初步判断为：砚山项目必须走复合地产之路，它是一个典型的公园复合地产，它将是砚山首个或唯一的纯粹公园豪宅项目．有了初步的发展方向判断，那么砚山有无发展公园地产的可能，它的发展基础何在？首先搞清楚何谓公园地产？“公园地产”，一般是指为了给居民营造稀缺的景观和生态环境，开发商依托市政公共公园或将房地产开发与公园建设结合起来的项目。从广义上讲，公

2、园地产是指跟公园相关的地产项目，包括跟旅游相关的旅游地产项目、主题公园项目，是将公园景观作为楼盘的特色和卖点，将建筑、人文与自然环境结合成一体的地产概念。从世界地产发展趋势上看：纽约的中央公园＼伦敦的海德公园、巴黎的凡尔塞花园、东京的新宿御苑等等，世界各国大都市居民选择住所的环境要求惊人地相似。这些公园旁的地产已经成为高档住宅、财富和名望的象征。从全国地产的发展趋势上看：在我国城市化高速发展的过程中，城市的积聚效应使得城市居民越来越密集地聚拢到城市核心地带，人们在追求效率便捷的同时，身心遭受的压力也越来越大。鲜活的生命需要呼吸、散步、放

3、松，需要沟通、交流、亲切。这一切多彩的生活决不仅仅是居室内部空间可以实现的，居住空间向外延伸到社区会所、园林，仍然是属于地产项目个体属性，再向外延伸就是公园、体育场馆等城市公共空间。这种变化，使得一股公园地产热席卷全国．从人们的消费趋势上看：2003年一场SARS风暴席卷全国，引发了人们对健康住宅、生态住宅的向往。从此以后公园地产走进了人们的视野，并一直倍受追捧与青睐．从砚山的城市发展规划上看：为改变砚山城市形象，政府已经明确提出要把砚山建设成＂山在城，城在山中＂的现在山水园林城市，一场围绕市政规划蓝图的人居革命正在砚山兴起．以上四点，

4、为砚山项目走复合型公园地产道路准备了强大的市场基础和环境基础．项目发展基础找到了，那么项目发展的机会点在哪里？□市场机会：Ａ＼砚山房地产市场发展仍处于初级阶段，这为新的地产形式和新的产品概念的出现，提供了巨大的空间．Ｂ＼砚山目前在售的楼盘，产品形态单一，消费者选择面窄，这种状况为丰富产品组合提供契机．Ｃ＼大户型，联排别墅，是目前砚山房地产消费的热点和物业开发主流，这为本项目的开发指明了方向．Ｄ＼营销方式原始单一，这为新型营销方式的使用提供了可能．更为本项目后期的营销推广提供了广阔的施展空间．Ｅ＼砚山市场目前尚无复合型地产开发的先例，更无

5、公园地产的出现，这为本项目准备了巨大的市场空白点．□需求机会：砚山是苗族壮族的聚居地，亲近自然＼崇尚自然是其民族的一种特性，依山傍水而居是其民族居住文化的准则．但城市化的发展，几乎剥夺了他们的这种权利，然而他们的骨子里依然有这种情结的存在．这种情结的释放就会创造巨大的需求．□购买力机会这几年砚山经济取得了长足的发展，政府积极实施＂工业强县＂的战略目标，招商引资力度不断加大，吸引了一批知名企业或集团落户砚山，政府的财政收入＼居民收入＼人均ＧＤＰ都有极大提高，使大宗商品消费成为可能．项目本身有发展公园地产的资源和条件吗？□项目的自然资源１．

6、宜人的气候提供本项目以良好的区域大环境２．天然的水面，非常适宜人的亲水活动３．原生态的田园风光是区域的一大特色４．项目正面更有砚山的著名旅游点――听湖５．原生态的绿色植被和小山坡，为项目带来层次丰富的景观□地块的人文资源本项目人文资源相对缺乏，需要在后期努力营造．□公园的价值Ａ．生态价值――绿色氧气新鲜宜人Ｂ．配套价值――交通＼商业跟进Ｃ．功能价值――可看可进可游玩Ｄ．文化价值――积淀城市文明Ｅ．区位价值――有公园，物业升值快□交通条件项目地块四面环路１．文山至砚山的高速路，两地之间３５公里的距离，驱车只需２０分钟，往返非常便捷，使吸引

7、文山的客户前来购买成为可能２．直通砚山城区的道路３．规划中的两条新路如何做才能实现项目的开发战略目标？１．公园修建策略公园地产开发形式有两种：一种是＂借园＂即在已经存在的公园周围进行地产项目开发；另一种是＂造园＂即开发商用一定量的土地先建造公园，然后再进行地产项目的开发．云锡地产砚山项目属于后一种开发模式．因此，公园如何修建？主题怎样？变得尤为关键，它直接影响着后续地产项目的开发．公园风格的差异性，成为开发商决定项目定位、营销策略等的重要参考依据。为此，我们给出的项目公园修建的策略是：结合项目的地块条件和地形地貌，本项目公园主题应该侧重

8、于生态旅游＼艺术鉴赏的功能，比较适合引入中式园林（苏州园林）的风格，由此营造出一种休闲＼生态＼意趣的氛围，同时也能增强公园的文化品味，从而弥补项目人文气息的不足．２．地块划分与功能演绎地块分区：考虑资源增值