华润物业前期介入工作指引

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1、华润物业前期介入工作指引1、目的规范物业公司对新项目物业管理前期介入的程序和内容，指导新公司物业管理业务的开展。2^适用范围适用于江苏区域下属各物业公司的项目前期介入工作。3、职责3.1区域物业管理部3.1.1监督物业公司制定前期物业管理介入工作计划；3.1.2组织前期介入工作小组；3.1.3组织、督导物业公司规划设计阶段介入工作；3.1.4组织、督导物业公司营销策划阶段介入工作；3.1.5组织、督导物业公司施工建设阶段介入工作；3.1.6组织、督导物业公司物业交付前筹备工作。3.2城市物业公司3.2.1负责制定前期物业管理介入工作

2、计划；3.2.2参与前期介入工作小组；3.2.3负责设计阶段介入工作；3.2.4负责营销策划阶段介入工作；3.2.5负责施工建设阶段介入工作；3.2.6负责物业交付前筹备工作。4、定义物业管理前期介入的概念：物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参与介入,从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投

3、入使用后的物业管理创造条件，同时■有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。5、工作程序5.1前期物业管理介入工作计划5.1.1物业公司签订前期物业管理合同后，区域物业管理部向物业公司提供相关项目资料（包括：建筑平面图、销售面积、设备设施等）。物业公司根据相关资料及项目进展制定前期物业介入工作计划书，提交区域物业管理部审核。5.1.2区域物业管理部与物业公司修正前期工作计划，并明确工作内容和要求。5.2成立工作小组5.2.1根据审批的前期物业管理介入工作计划书，物业公司成立工作小组，并开始工作实施；5

4、.2.2计划实施过程中物业公司应注意：1）重点关注安保系统、智能化系统、管理用房、车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、空调安置、工程设备的售后服务、物业管理方案和管理合同的确认，计划实施过程中开发商应积极配合物业开展上述工作；2）物业公司与地产公司双方的协调研讨应形成书面资料，以备复查；3）对涉及物业利益的文件应由物业确认，如：管理费定价、物业管理合同、销售中涉及物业的承诺以及涉及到设备设施合同中的维保条款等。5.2.3前期物业管理分为三个阶段:1）规划设计阶段；2）营销策划阶段；3）施工建设阶段；三个主要阶段

5、结束后配合开发商进行竣工验收。5.3规划设计阶段工作介入5.3.1公司在各个设计阶段，包括概念设计、总体规划设计、方案设计、扩初设计、施工图设计请物业公司参与设计任务书和设计成果的评审，参考物业公司的建议对设计任务书和设计成果进行改进。5.3.2规划、设计评估准备1）规划设计评估需耍获得的资料a）报批报建文件：《可行性研究报告》及批复、《详规》及批复、项目选址意见书、《勘测定界报告》、配套条件明细资料、扩初批复。b）企划文件：市场调研、产品定位、H标客户定位、H标客户资料。c）设计文件：总说明、修建性详规规划图、建筑〈设计说明书、设

6、计图纸（平面图、立面图、透视图）〉、结构设计说明书、给水排水设计说明书、电气设计说明书、弱电设计说明书、采暧通风空调设计说明书、动力设计说明书、交通分析、绿化分析、经济指标等。2）开发商需组织项目说明会，会同其所属项目、设计、工程、营销、物业等相关部门专题介绍项目情况并解答疑问。3）物业公司组织对项FI宗地状况、类似典型楼盘，周边配套状况，进行实地考察。5.3.3项目评估细则1）总体评估a）住宅区规划功能区分合理，居住私密性和社区交流协调。b）住宅区道路交通规划合理，车流人流组织兼顾，停车位充足。c）建筑与自然和谐，采光、通风充足，

7、环境优美。d）生活便利，基本生活配套齐全，出行便捷。e）设备、设施保障充分，水、电、煤、电信、广播电视、电梯、污水处理等可靠完善。f）注重环境生态，使用环保、节能等环保材料、设备设施。g）安全防卫设计完备，运用先进技防手段，安全及消防配置充分。h）智能化配置先进，网络资源充分，便于数字化小区建设。i）便于物业组织管理，节约管理成本。2）分类评估a）便于安保管理区域分割，消除管理死角。便于安保管理视线的巡查，避免管理的盲点。c）人员及车辆各级出入口设置清晰，便于动态管理。d）安保设备设施配置齐全，可采取有效措施防范。e）安保技防措施完

8、备，形成多层次的安保体系，信息汇总通畅，反应快速。3）消防布局a）消防设备、设施配置（灭火器、消防箱、室内（外）消防栓、消防泵、烟感、自动喷淋等）充分合理，使用可靠。b）消防车道设置合理，其位置及转变半径符合国家规范。c）消防登高面（